La hipoteca, para casi todos nosotros, es la mayor operación financiera de nuestras vidas: un préstamo de una cuantía importante con una duración muy larga y vinculado a la propiedad de nuestro propio hogar. Es, casi, un proyecto de vida. Por eso resulta tan importante entender muy bien cómo funciona.
Aunque cada hipoteca contiene una serie de particularidades, todas las que se firmen a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario tendrán que regirse por esta norma. De momento, este Proyecto de Ley ya ha pasado por el Consejo de Ministros y próximamente iniciará su tramitación parlamentaria. Por tanto, hasta que no se apruebe definitivamente en el Congreso no se sabrá cuál es su redacción final, pero la propuesta del Gobierno ya indica qué cambios se consideran prioritarios:
Amortización anticipada
Lo hemos visto hace poco en el sorteo de la lotería, afortunados que dicen que destinarán el premio para quitar la hipoteca. En eso consiste la amortización anticipada: pagar el préstamo, total o parcialmente, antes de que venza el plazo inicialmente establecido. La nueva normativa rebaja las comisiones que las entidades pueden cobrar por este concepto a las nuevas hipotecas que se firmen a partir de su entrada en vigor (no es una medida retroactiva).
Con estas condiciones:
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- Hipoteca variable: una comisión máxima del 0,5% en los 3 primeros años y del 0,25% hasta los 5 años. A partir de entonces está exenta.
- Hipoteca fija: un máximo del 4% en los primeros 10 años y del 3% a partir de entonces.
Conversión variable/fijo
Ya hemos explicado en el blog cuáles son las diferencias y las ventajas e inconvenientes de las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. La nueva normativa hace más fácil pasar del crédito vinculado a la evolución del euríbor (variable) a uno cuyo interés esté pactado por ambas partes para toda la vida del préstamo (fijo).
Para lograrlo, el proyecto de Ley rebaja aún más las comisiones antes mencionadas siempre que sea para pasar a una hipoteca de tipo fijo:
- El 0,25% del capital reembolsado anticipadamente en los 3 primeros años de la hipoteca.
- El 0% si se produce con posterioridad.
Moneda extranjera
Hubo un tiempo en que se habló mucho de firmar hipotecas en yenes porque, se decía, se pagaban menos intereses. Todo aquello ya acabó. Pero para evitar que se repitan los problemas que provocaron las hipotecas en moneda extranjera se regula esta cuestión: los hipotecados cuyo préstamo esté suscrito en otra divisa podrán solicitar su cambio a euros o la moneda en la que perciba la mayoría de sus ingresos.
Transparencia
- Productos vinculados: Con la nueva ley, las entidades no podrán condicionar la concesión o no de una hipoteca a que se contraten otros productos vinculados (seguros, tarjetas, ingresos domiciliados…). Lo que sí que podrán hacer es ofrecer mejores condiciones (intereses más bajos) en caso de que se firmen también alguno o varios de estos otros productos. La oferta comercial de la entidad tiene que incluir los presupuestos de las distintas opciones (con ventas vinculadas y sin ellas).
- Notariado: para garantizar la plena comprensión de lo que significa una hipoteca, la nueva normativa obliga a que con un plazo mínimo de una semana antes de su firma, el cliente disponga de toda la documentación (fichas normalizadas con las principales claves del contrato y fichas con cláusulas particularmente sensibles). Durante ese tiempo podrá evaluarlo y consultar gratuitamente con el notario cualquier duda que tenga.
Vencimiento anticipado
La hipoteca es un tipo de préstamo en el que se responde con un inmueble a los posibles impagos que se produzcan. Es decir: que si no se devuelve, la propiedad del inmueble vinculado pasa a manos de la entidad financiera. Pero, aunque parezca obvio, cabe preguntarse cuándo se considera que no hay devolución y por tanto se puede declarar el vencimiento anticipado. ¿Un mes? ¿Un año? La nueva normativa da dos respuestas distintas:
- Primera mitad del préstamo: cuando el impago supere el 2% del capital concedido o 9 cuotas mensuales.
- Segunda mitad del préstamo: cuando el impago supere el 4% del capital concedido o 12 cuotas mensuales.
Como se ha dicho, aún falta para que esta norma pase su trámite parlamentario y estas medidas entren en vigor, pero si tienes dudas referidas a tu hipoteca, siempre puedes dirigirte a tu oficina o a tu gestor personal para que te ayude a resolverlas.
