Cómo se hace la tasación de una vivienda

En qué nos fijamos cuando buscamos una vivienda. La superficie, el precio de los inmuebles de la zona, la altura y el estado de la finca, orientación, instalaciones de calefacción y aire acondicionado… Todo esto es lo que, después de visitar un puñado de casas, nos sirve para evaluar si esa vivienda en cuestión tiene un precio adecuado o excesivo. Pues eso mismo es lo que hace un tasador; eso sí, él lo hace desde un enfoque profesional.

La primera diferencia es que esos pocos pisos que podemos visitar durante nuestra búsqueda se convierten en varios cientos al cabo de un año para un tasador: su día a día consiste precisamente en eso, en conocer cómo evoluciona el mercado inmobiliario y valorar, no en abstracto sino en cifras concretas, las características de cada inmueble que visita e inspecciona.

“Comprueba, entre otras cuestiones, el material que cubre suelos y paredes, las puertas y ventanas, iluminación, armarios, sanitarios, antigüedad de la caldera, si hay terraza, y el año de la última reforma”, señala un reciente reportaje de El País sobre la actividad de los tasadores. El estado del edificio, las instalaciones de la finca (ascensor, piscina, etcétera) y los servicios de la zona (colegios, transporte público, etcétera), también cuentan.

Todo eso es lo que evalúa el tasador, casi siempre por cuenta de un potencial comprador que va a constituir una hipoteca. El trámite es obligatorio en los créditos hipotecarios. Cuando la compraventa se hace al contado, sin financiación bancaria, no es necesaria la tasación, aunque sí recomendable para disponer de una valoración profesional y con una metodología estandarizada.

Qué pone en el informe

Todo ese análisis, ese conocimiento adquirido, se plasma en un informe con distinta información. La más relevante, por supuesto, es el valor hipotecario de la tasación: es el que le importa al banco a la hora de conceder el préstamo. Pero hay mucho más:

• Normativa relacionada con la tasación.
• Datos administrativos del solicitante, el banco y el propietario del inmueble.
• Referencia catastral. 
• Cuadro de superficies: registral, catastral y comprobada (el tasador hace su propia medición). Además, se señala la superficie útil, la construida y la superficie de la propiedad incluyendo la parte proporcional de las zonas comunes.
• Métodos y costes: normalmente se utilizan los métodos de coste (cuánto costaría volver a levantar esa vivienda en ese lugar) y de comparación (cuánto cuestan viviendas similares en la zona).
• Valor de tasación: cuando se trata de viviendas ya construidas y desocupadas, la tasación se hace a partir del método por comparación.
• Valores: en función de la finalidad de la tasación puede haber muchos otros datos, como el valor residual, de mercado o por reemplazamiento. Cada uno de ellos con su propia metodología.
• Condicionantes y advertencias: el tasador también puede incluir avisos relevantes. Por ejemplo, en los años de mayor caída del precio de la vivienda, cualquier tasación tenía, logicamente, una vida muy corta y los profesionales lo solían señalar en sus informes.