Si estás pensando en comprar un piso, habrás visto que hay un montón de trámites que quizás no conocías. Y es que adquirir una vivienda no es algo sencillo, hay diferentes pasos previos a los que tendrás que hacer frente. El que nos ocupa es decidir si hacer un contrato de arras o un contrato de reserva. Ambos sirven para, una vez encontrada la casa deseada, garantizar su compra.
Sin embargo, aunque tienen la misma finalidad no se desarrollan igual. La diferencia principal es que el contrato de reserva es un contrato, mientras que el de arras es una especie de acuerdo legal. Por ello, el contrato de arras tiene la opción de anular el acuerdo una vez que se haya pagado lo firmado, mientras que el de reserva no.
A continuación, te explicamos más detalladamente sus diferencias para que puedas decidir cuál te interesa más.
Contrato de reserva
El contrato de reserva tiene como fin garantizar la venta de una vivienda, algo que implica tanto al comprador como al vendedor. A través de este contrato el comprador reserva la vivienda a cambio de pagar una señal, que dependerá del precio de la venta, y el vendedor se compromete a traspasarla. La señal no es una cantidad fija, pero suele rondar entre el 1% y el 5% del precio de la venta.
Se trata de un contrato que es de obligatorio cumplimiento, por lo que no se puede rescindir. Además, dadas sus características, suele ser utilizado por inmobiliarias y constructores, ya que a ellos les interesa la venta directa y obligada. Únicamente se puede anular si en él aparece una cláusula que lo permita.
Esta figura está recogida en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998.
Ventajas y desventajas del contrato de reserva
La principal ventaja del contrato de reserva es la seguridad, tanto para el comprador como para el vendedor, de que se va a realizar la transacción. Este tipo de contrato incluye una serie de puntos bien detallados, como el plazo para firmar las escrituras, el importe de la señal o el procedimiento de pago, que deberán ser cumplidos.
En el caso del vendedor, este contrato es una garantía para saber en qué momento debe entregar la casa y cuánto dinero recibirá por parte del comprador. Este, por su parte, tiene la certeza de que acabará poseyendo el piso en el tiempo y por el dinero que se ha firmado en el contrato.
Una seguridad que puede suponer también una desventaja. Y es que, si se firma el contrato de reserva, ni comprador ni vendedor se podrán echar para atrás. Esta obligación tiene que ver también con los pagos acordados, por lo que antes de firmarlo, hay que estar seguro que se dispone de la financiación. Esta obligatoriedad afecta también al vendedor, quien no se podrá echar atrás en caso de encontrar un mejor comprador o no querer vender la vivienda finalmente.
Contrato de arras
El contrato de arras, al igual que el anterior, se firma con el fin de garantizar la compra de la vivienda y con él también se entrega una señal que depende del precio de la vivienda. Este tipo de contrato cuenta con tres modalidades diferentes y cada uno de ellos conlleva distintas obligaciones y derechos. Son las arras confirmatorias, las penitenciales y las penales. La primera de ellas tiene unas consecuencias idénticas al contrato de reserva. De esta forma, si alguna de las partes no cumple con lo firmado, se podrá reclamar a nivel legal por los daños y perjuicios ocasionados.
El contrato de arras penitenciales está representado en el artículo 1454 del Código Civil y supone un compromiso de compraventa, aunque se puede romper. Si es el comprador el que rompe el contrato, perderá el dinero entregado como arras. Sin embargo, si es el vendedor el que decide no seguir adelante con la operación, deberá devolver al comprador el doble de las arras entregadas. Se trata del modelo de contrato más utilizado. Por último, el contrato de arras penales funciona igual que el de las penitenciales, pero con este además se podría exigir el cumplimiento del contrato, por lo que no permite desligarse del acuerdo.
Ventajas y desventajas del contrato de arras
La mayor ventaja del contrato de arras es que dentro de sus modelos existe la posibilidad de reservar la casa y luego rescindir el contrato pagando la respectiva indemnización. Un hecho que puede ser muy útil para aquellos que tienen dudas de conseguir la financiación a la hora de comprar una casa. Sin embargo, esta posibilidad también puede suponer que el vendedor encuentre un comprador mejor o que se arrepienta de vender la casa y haga que la pierdas.
