Guía sobre comisiones e intereses de las hipotecas

Comisión de apertura

• Por la tramitación. El Banco de España la define como una remuneración al banco “por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados”. Se calcula como un porcentaje sobre el importe concedido.

Intereses

• El coste de la hipoteca. Las entidades deciden, en función de su estrategia comercial, si cobran o no todas, alguna o ninguna de las comisiones anteriores. Pero lo que todas las entidades sí cobran son los intereses, entendidos como el coste que se paga por el préstamo, de tal forma que al final lo que se devuelve al banco es el dinero inicialmente recibido en forma de préstamo más los intereses soportados durante su amortización.
• Tipos de interés. Las hipotecas se fijan a un determinado interés (un porcentaje) en el momento de la firma. Puede ser:
  • Fijo: el mismo interés a lo largo de toda la vida de la hipoteca. Proporciona la seguridad de saber siempre cuánto se va a tener que pagar en las cuotas.
  • Variable: el interés que se paga es el de un tipo de referencia más el diferencial que aplica la entidad. El más habitual es el euríbor, pero puede haber otros. La cuota se revisa periódicamente en función de la evolución del tipo de referencia. A diferencia del tipo fijo, el variable está expuesto a subidas y bajadas.
  • Mixto: es una mezcla de los dos anteriores. Generalmente se abona un interés fijo los primeros años, y a partir de una determinada fecha el tipo de interés pasa a ser variable.
• Diferencial. Cuando son hipotecas a tipo variable, los intereses se conforman de dos partes: la marcada por el tipo de referencia (el euríbor, habitualmente) más el diferencial. Cada banco establece un diferencial distinto en función de sus estrategias comerciales y su política de riesgos.

Comisión de cancelación

• Toda la vida de la hipoteca: se establece, también con transparencia y pactado entre las dos partes, antes de la firma. Y la cifra acordada sigue en vigor durante toda la vida de la hipoteca. Pero sólo se abona si hay cancelación del préstamo.
• Amortización. Una hipoteca establece una serie de cuotas periódicas, normalmente mensuales, con cuyo abono se paga la totalidad del préstamo en el plazo inicialmente pactado. Todo pago que se haga fuera de esas cuotas puede estar sujeto a la comisión de cancelación.
• Dos tipos. La comisión depende del tipo de amortización, que puede ser:
  • Parcial: si se abona anticipadamente parte del importe. La normativa fija un límite del 0,5% en los primeros cinco años y del 0,25% en los siguientes como compensación por desistimiento. La amortización parcial puede hacerse sobre la cuota (pagar menos cada mes) o sobre el plazo (reducir la duración de la hipoteca).
  • Total: si se abona el capital restante y, por tanto, se cancela la hipoteca. Está limitado al 1% siempre que no se subrogue el préstamo con una entidad distinta.

Modificaciones del contrato

• Muchos cambios posibles: Pasar de fija a variable o viceversa; ampliar el capital o el plazo de devolución (reducirlo sería la citada amortización parcial); modificar las garantías personales… El hipotecario es un contrato y cualquier cambio de condiciones puede tener un coste.
• Pactado. Como todas las comisiones citadas,  un cambio del contrato requiere del acuerdo de las dos partes: la entidad tiene que informar del coste que tiene y el cliente asegurarse de entender bien la operación.