Un desconchón en la pared, una fuga de agua en algún grifo o tubería, una persiana atascada o rota, o que un electrodoméstico deje de funcionar son los problemas más habituales que puedes tener dentro de tu vivienda. La duda viene cuando no es tu casa y estás viviendo de alquiler a la hora de determinar quién es el encargado de realizar las reparaciones correspondientes en la casa.

¿Quién paga las reparaciones en la vivienda?

Lo primero que debemos tener claro es que cualquier problema que suceda en tu casa durante el tiempo que estés de alquiler se lo tienes que comunicar al propietario. Así como el tipo de avería que has sufrido y qué lo ha podido motivar. El propietario siempre ha de tener conocimiento de lo ocurrido en la vivienda, ya que en un gran número de ocasiones te podrá ayudar a solucionarlas.

Cuando firmas el contrato de arrendamiento, en el mismo siempre se va a especificar una cláusula que hace referencia a las averías y a las reparaciones. De hecho, si consultas el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, encontrarás que el arrendador tiene la obligación de realizar las reparaciones que son necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda sin que ello conlleve un aumento en el precio del alquiler. A efectos prácticos, son responsabilidad del propietario averías como: problemas en la instalación eléctrica, la calefacción, problemas con las tuberías o averías en los electrodomésticos. Así como la correcta conservación de techo, suelo o paredes, en caso de goteras o humedades. Existen sentencias que atribuyen al propietario otras actividades como pintar o acuchillar un parqué.

De hecho, tal y como debe venir especificado en el contrato, y según lo contemplado en dicha ley, el propietario es el responsable de realizar todos los arreglos que se requieran para que la vivienda se conserve en unas condiciones que garanticen la habitabilidad.

¿Y qué paga el inquilino?

A la hora de pensar quién es el responsable de pagar, ten siempre en cuenta este concepto “mantenimiento habitual”, esto es: cambio de bombillas fundidas, reparación de persianas o lámparas; en suma todo lo que se refiera a reparaciones por que algo se ha estropeado por su uso habitual recae sobre el inquilino.

De hecho, en el artículo 21, apartado 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo deja bastante claro: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». Sin embargo, a veces es complicado determinar qué son pequeñas reparaciones. La jurisprudencia identifica este concepto con arreglos puntuales como reparar el pomo de una puerta, un grifo o un interruptor, siempre que su avería no haya causado graves daños a la vivienda.

Y es importante no demorarse en el arreglo, ya que las facturas de agua y luz que sean emitidas durante un periodo en el que se haya producido una avería en los grifos, la cisterna o la instalación eléctrica, corresponderán al inquilino. Esto es así porque te debes hacer cargo de todo aquello que es posible medir de forma individual.

También es importante destacar que, como inquilino, te tendrás que hacer cargo del deterioro o de los daños que te sean imputables cuando la vivienda haya sido destruida por algún motivo que no sea achacable a propietario y arrendador.

Otras situaciones

La ley no contempla únicamente quién es responsable de asumir los costes de determinadas situaciones habituales o no. Si el casero quiere realizar una obra que se pueda definir como de mejora de la vivienda que tiene en alquiler, el inquilino está obligado a soportarla cuando su realización, de una forma razonable, no se pueda esperar a la finalización del contrato. Eso sí, tiene la obligación de comunicártelo con tres meses de antelación.

Legalidad ante todo

En primer lugar, recuerda que debes consultar la normativa vigente de tu Comunidad Autónoma. Tras esto, tendrás que contar con la aprobación de tu comunidad de vecinos y de la autoridad competente, ante la que deberás solicitar una licencia turística o presentar una declaración responsable. Además, es común inscribir la casa en el registro de viviendas turísticas. Algunas administraciones exigen que la vivienda cuente con un adhesivo identificativo, como en Aragón.

No olvides que el propietario de la finca es el encargado de solicitar estos permisos y recuerda que es necesario publicitar el alojamiento para uso turístico. No debes nunca hacerlo si eres inquilino, ya que estarías incumpliendo tu contrato de arrendamiento.

Cédula de habitabilidad

La vivienda deberá contar con una cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, sumado a la posesión de los muebles, servicios e instalaciones necesarias para que se pueda disfrutar de manera inmediata.  Generalmente, este documento se obtiene cuando se empieza a habitar una vivienda, así que es probable que ya lo tengas, aunque nunca está de más asegurarse.

Dimensiones, muebles e instalaciones

Algunas administraciones estipulan cuáles son las medidas mínimas de las habitaciones para poderse alquilar o el número de metros cuadrados mínimos por persona alojada. Algunas exigen un mínimo de muebles e instalaciones para alquilar una vivienda para uso vacacional. En el caso de Galicia, incluso facilitan las medidas mínimas de las camas.

En consecuencia, asegúrate de que tu vivienda está perfectamente adaptada a estos requisitos y que la mantienes en perfecto estado. Las administraciones podrán llevar a cabo inspecciones para comprobar que se cumplen estas exigencias y aplicar sanciones económicas si no es así.

Al día con Hacienda

Has de saber que los rendimientos por esta actividad tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, aunque en ocasiones puedan entenderse como rendimientos de actividades económicas en caso de que se presten servicios propios de la industria hotelera (limpieza, lavandería, restauración), informa la AEAT.

Has de tener en cuenta que este decreto-ley no afecta a los contratos de alquiler que se firmaran con anterioridad al 6 de marzo de 2019, pero si estás buscando piso o buscas inquilino para el tuyo, no pierdas de vista los principales cambios.

Ampliación

La prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa a ser de 3 a 5 años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, el plazo será de 7 años. Asimismo, la nueva normativa incluye la ampliación de la prórroga tácita de 1 a 3 años.

Preaviso

El arrendador tendrá 4 meses de plazo, como mínimo, para comunicar al inquilino el fin del contrato. Por su parte, el arrendatario dará un preaviso mínimo de 2 meses a su casero a la hora de comunicarle el fin del contrato una vez acabado el plazo de prórroga obligatoria.

Subidas

El arrendador sólo podrá subir el precio del alquiler en función de la variación del IPC interanual. Esta medida tiene como objetivo proteger al inquilino frente a subidas arbitrarias y excesivas de su renta.

Aval y fianza

Solo se podrán exigir 2 mensualidades en concepto de aval al principio de un contrato. Podrán entregarse en depósito o a través de un aval bancario. Los arrendadores podrán requerir a su vez un mes como fianza, además del mes corriente. De esta manera, al iniciarse un contrato, el inquilino tendrá que desembolsar, como máximo, el valor de 4 mensualidades: el aval, la fianza y el mes corriente.

Subrogación tras la muerte del inquilino titular del contrato

En caso de fallecimiento del inquilino, el contrato de alquiler podría subrogarse en las mismas condiciones a sus familiares en caso de que éstos presenten un perfil vulnerable (menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años).

Pisos turísticos

La nueva normativa establece que los pisos turísticos deberán estar debidamente registrados como tales, según la regulación municipal y autonómica, además el nuevo decreto suprime la limitación de su comercialización solo a través de canales de oferta turística.

Además, las comunidades de propietarios pueden, a través de una mayoría cualificada necesaria (tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación), limitar o condicionar la actividad de estos inmuebles, así como fijar cuotas especiales o aumentar su cuota periódica a la comunidad (hasta un 20% más como máximo).

El IBI

A partir de ahora, el IBI no podrá repercutirse en los inquilinos de una vivienda social. Por otra parte, permite a los Ayuntamientos la bonificación de hasta el 95% de este impuesto en viviendas de uso residencial que se destinen a alquiler social o asequible.

Contratos

El arrendador, siempre que sea una persona jurídica -es decir, una empresa-, será el encargado de abonar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. En cualquier otro caso, casero e inquilino negociarán estos gastos (generalmente corren a cargo del inquilino o se reparten entre éste y el casero).

Recuperación por parte del propietario

Si el propietario es una persona física, podrá recuperar el inmueble siempre que esto quede expresamente recogido en el contrato, es decir, se incluyan las causas concretas. Además, el propietario deberá especificar la causa para poder recuperar la vivienda.

Esperamos haberte aclarado con este post los principales cambios que trae este Real Decreto, ahora ya solo nos queda desearte buena suerte en tu búsqueda de piso o de inquilino.

Localización

Frente a un mapa, selecciona las zonas en las que te gustaría vivir. Una vez lo tengas claro, empieza a mirar pisos y los precios de alquiler. De esta manera te haces una idea de lo que valen y si puedes hacer frente al pago de las cuotas de la vivienda en la ubicación que has seleccionado.

Ten en cuenta cómo son esas zonas, es decir, los servicios con los que cuentan, medios de transporte, calles muy bulliciosas o con mucho tráfico. Valora también la distancia al trabajo y a los lugares que frecuentas habitualmente.

Precio

Una de las cosas más importantes a tener en cuenta es el precio de alquiler de la vivienda. Aunque haya uno establecido, siempre se puede negociar. Para ello, el propietario tiene que comprobar que eres una persona solvente que puede hacer frente a las cuotas mensuales sin problema. Tener un buen perfil como inquilino ayudará a la hora de solicitar una posible rebaja.

El primer pago lo tendrás que hacer nada más entrar al piso, así como abonar el precio de la fianza que el propietario indique en el contrato. Por ello, el primer mes se te irá una cantidad de dinero considerable. No pienses solo en el precio de alquiler: acuérdate de contemplar el pago de las facturas de agua, luz o gas.

¿Qué hay que comprobar en un piso?

Una de las primeras cosas que hay que analizar es la altura del inmueble y si tiene o no ascensor. Aunque pueda parecer una tontería, es algo a valorar, ya que te facilitará mucho la vida cuando llegues cargado de la compra, cargues con maletas o tengas hijos.

Una vez en el piso, analiza su distribución. Comprueba que no haya rincones inútiles y que la orientación y tamaño de las habitaciones sea cómodo. Otros aspectos a tener en cuenta son la antigüedad de la casa, el estado de los muebles en el caso de que lo alquiles amueblado, la calidad de los materiales de las puertas, suelos o ventanas y los electrodomésticos de los que dispone. Vigila que no haya desperfectos, como humedades o desconchones.

Contrato

Una vez has elegido el piso, toca firmar el contrato. No dejes que la emoción de mudarte de inmediato te impida leer las cláusulas del contrato detenidamente. En él se deberá especificar el precio de las mensualidades del alquiler, la fianza, quién se encarga de los gastos de comunidad, tasa de basura, alta de suministros, impuesto de bienes inmuebles (IBI) o calefacción central, gastos que habitualmente abona el propietario. El inquilino, por su parte, pagará las facturas de agua y electricidad, es decir, de los servicios que haga uso durante su estancia en el piso. Se especificará también quién se encargará de hacer frente al pago de arreglos o compra de electrodomésticos o desperfectos de la vivienda.

Además, se deberá detallar la duración del contrato. El tiempo mínimo suele ser de un año. Pasado este tiempo, el contrato puede prorrogarse. El propietario también puede pedirte un aval bancario o garantías para asegurarse el cobro del alquiler.

Debemos de tener en cuenta que si a pocos días de empezar las vacaciones encontramos nuestro apartamento o casa soñada, puede ser que no sea tan bueno como parece, ¿no?

Siempre que sea posible, te recomendamos que visites el inmueble antes de reservar. Y recuerda no pagar por adelantado sin haberte asegurado de que cumple con las características ofertadas. Si intentas concertar una visita para verlo, pero el dueño lo hace imposible, deberías empezar a sospechar.

Los alquileres fraudulentos suelen exigir el pago con mucha urgencia y te piden que lo realices a través de un medio poco fiable o una cuenta bancaria de otro país distinto al del supuesto propietario. Para saber el país de la cuenta, deben proporcionarnos el IBAN y, por ejemplo, en el caso de España, este debe empezar por ESxxxxxxxxxxxxx. Debemos intentar que la reserva sea una cantidad mínima. Nunca hay que pagar la totalidad del alquiler por adelantado.

Otra cosa que debe llamarnos la atención es que el texto del anuncio esté mal escrito, con faltas de ortografía o que parezca una traducción mal hecha de otro idioma.

A veces también se da el caso de que, pese a estar el anuncio en una página web con buena reputación, el propietario nos pide contactar y cerrar el trato fuera de la plataforma (así no habrá seguimiento por parte del sitio web). Esto es algo que no debes consentir. Realiza siempre el pago dentro de la plataforma, para tener fuerza ante una posible reclamación. Además, asegúrate de que la dirección de la página sea HTTPS, lo que te dará garantías de que es una página más segura.

La importancia de un contrato

Recuerda que firmar un contrato de alquiler será lo único que podrá ayudarte en caso de que finalmente fuera todo una estafa. En ese contrato deben aparecer los nombres completos y DNI del arrendador y del arrendatario, la localización exacta del inmueble, las fechas de entrada y salida, el precio del alquiler, la forma de pago, el inventario del piso, cómo se hará la entrega de llaves, cuáles serán las condiciones de cancelación, algún teléfono de contacto en caso de emergencia, etc.

Cómo reclamar

Si en algún momento te sientes víctima de una estafa, lo primero que debes hacer es denunciarlo en la página web del anuncio, para que puedan retirarlo y no engañen a nadie más. Luego debes denunciarlo en la Policía o al Grupo de delitos telemáticos de la Guardia Civil. Aunque no es un requisito para reclamar una indemnización, siempre es conveniente dejar constancia de lo sucedido y así tendremos más fuerza a la hora de luego poder negociar.

La reclamación dependerá de si llegamos a habitar la vivienda (lo que iría en nuestra contra), o no hicimos ningún uso de ella (por ejemplo, la vivienda era inhabitable y no haber llegado a utilizarla nos dará mucha fuerza ante una reclamación).

Conviene contactar con un abogado para que intente una conciliación con el propietario, o en caso de negativa, proceda por vía judicial, lo que requerirá mucho más tiempo y gastos. Es muy importante aportar todos los correos electrónicos donde se especificaban las características del inmueble, su localización, la cuantía del alquiler, la reserva y el modo de pago… Toda prueba escrita será muy importante.

Ante esta situación, la reclamación podría incluir también los gastos por la necesidad de alquilar otro inmueble, daños y perjuicios ocasionados en caso de que también hubiera menores o personas con alguna enfermedad.

Consejos para evitar alquileres fraudulentos:

1. Ante todo, sospecha de las viviendas que se alquilen a precios muy bajos o que no se corresponden con la calidad que parecen tener.
2. Haz un rastreo por Internet de los precios de las viviendas de la zona que te interesa para compararlos.
3. Desconfía de las páginas web que contengan imágenes con marcas de agua, puede ser que se hayan utilizado de otra página.
4. Sospecha de aquellos propietarios que hagan uso de intermediarios para la entrega de llaves o para firmar el contrato.
5. No hagas tratos con supuestos propietarios que tienen urgencia por cerrarlos.
6. Evita buscar las viviendas en páginas web que no se encuentren bajo el protocolo HTTPS.
7. No realices transferencias a través de servicios como MoneyGram o Western Union ni a bancos que sean de una nacionalidad distinta a la del supuesto propietario.

Sigue estos consejos y disfruta de tus vacaciones de forma segura.

La normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, por lo que te detallamos los gastos deducibles más frecuentes:

Gastos de conservación y reparación

Serán deducibles los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, el arreglo de instalaciones o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Ahora bien, no serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a “ampliación o mejora“, ya que se trata de inversiones que serán deducibles a través del proceso de la amortización.

Tributos

Serán deducibles los tributos y recargos no estatales (impuestos como el IBI y las tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.), así como las tasas y recargos estatales.

Saldos de dudoso cobro

Los saldos de dudoso cobro serán deducibles siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende que se ha cumplido este requisito cuando:

• El arrendatario se halle en situación de concurso (insolvencia).
• Entre el momento de la primera gestión de cobro del recibo de alquiler impagado realizada por el arrendador y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses y no se hubiese producido una renovación del crédito.

Después de deducirse, el saldo dudoso computará como un ingreso en el ejercicio en el que se haya cobrado.

Seguros

Serán deducibles los importes de las primas de seguros asociados a esos inmuebles alquilados, ya sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otras de naturaleza análoga, siempre que dicha prima sea satisfecha por el arrendador (propietario del inmueble).

Cantidades devengadas por terceros

Serán deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales.

Es decir, se incluirán como gastos deducibles los gastos de administración, vigilancia, portería, jardineros o similares del inmueble alquilado. También las cantidades abonadas en concepto de Seguridad Social, Colegios de Huérfanos, etc.

Estos gastos son deducibles por el propietario en la parte que le corresponda, en función de los coeficientes de propiedad, aunque los mismos estén facturados a nombre de la comunidad de propietarios.

Servicios profesionales

Si el arrendador (propietario del inmueble) contrata a un profesional para alquilar el inmueble y/o para redactar el contrato de alquiler, el gasto será deducible, ya que estos servicios están dirigidos a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario.

Recuerda que para que este gasto sea deducible, el profesional deberá emitir la correspondiente factura por el servicio prestado\realizado.

Servicios y suministros

Serán deducibles los servicios y suministros (agua, luz, gas, etc.) que tengan por objeto el alquiler del inmueble y que sean pagados por el arrendador (propietario del inmueble).

Amortización

Será deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Intereses y demás gastos de financiación

Si el inmueble alquilado fue adquirido mediante financiación ajena (por ejemplo, préstamo hipotecario), los intereses satisfechos a la entidad financiera en cada cuota de préstamo serán deducibles.

En cuanto a los demás gastos de financiación, destacan, por ejemplo, los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, etc.

Por último, ten en cuenta que todos estos gastos solo serán deducibles en los períodos en los que el inmueble se encuentre alquilado. Cuando el inmueble no esté arrendado habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, o el 1,1% si éste hubiera sido revisado, proporcionalmente al número de días que no ha estado alquilado sin poder deducirnos gasto alguno para ese periodo.

Leasing, renting, confirming… lo cierto es que no es muy difícil perderse en este océano de conceptos financieros. Hoy, con el fin de despejar ciertas dudas y aclarar nociones, desde CaixaBank os traemos una guía básica para comprender qué es el leasing y cuáles son sus principales características que lo diferencian del resto de servicios financieros.