Quant es paga de plusvàlua per una casa heretada?

Ja sabem quins impostos s’han de pagar en la compravenda d’un habitatge, però, què passa quan s’hereta?

En el cas de certs immobles, a més de l’impost de successions, n’hi ha un altre que també s’ha de pagar: la plusvàlua municipal o impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU).

Un tribut que, de vegades, suscita dubtes que intentarem resoldre, entre els quals hi ha saber quants diners es paguen de plusvàlua en herències d’aquesta mena d’immobles.

• A quina classe d’immobles afecta la plusvàlua municipal?
• Qui paga la plusvàlua en una herència?
• Quan s’ha de pagar la plusvàlua d’una casa heretada?
• Quants diners s’han de pagar de plusvàlua per una herència?

Com el seu propi nom tècnic indica, aquest impost afecta únicament immobles de naturalesa urbana. No tan sols habitatges, sinó també garatges, trasters, terrenys, locals… hi estan sotmesos. Això sí, si allò que s’hereta és un terrestre rústic, no cal liquidar aquest tribut.

L’impost de la plusvàlua està regulat pel Reial decret llei 26/2021 i és competència de cada ajuntament.

Mentre en el cas d’una compravenda, la plusvàlua municipal és un impost que ha de pagar el venedor, quan s’hereta un immoble no és ben bé així: seran els hereus que el rebin qui tindran l’obligació de complir amb aquest tribut.

Recordem que la plusvàlua municipal és un impost que grava l’increment de valor dels terrenys urbans en el moment en què es transmeten.

En el cas d’una herència, el propietari de la qual ha mort, no eximeix d’haver de pagar el tribut, per la qual cosa seran els hereus qui l’hauran d’assumir.

Això ho poden fer de dues maneres: o bé un d’ells fa un pagament pel total de l’impost o bé cada hereu el liquida d’acord amb el percentatge de l’herència que li correspongui.

I si en comptes d’una herència parlem d’una donació en vida? El cas és semblant: serà la persona que rebi la donació o donatària, el subjecte passiu de l’impost, qui el pagarà.

El termini per declarar aquest impost en cas d’herència és diferent al que hi ha establert per a compravendes o donacions. Així, doncs, quan s’hereta un immoble urbà hi ha un termini de sis mesos per pagar la plusvàlua municipal a partir de la data de la defunció, tot i que, si es demana, es pot arribar a prorrogar sis mesos més.

En els actes inter vivos —entre persones vives—, el termini és de 30 dies hàbils des de la data en què es produeix la meritació de l’impost; és a dir, la donació o la compravenda.

La plusvàlua és un imposat municipal que s’aplica a una base imposable determinada. El tipus de l’impost depèn de cada ajuntament, per la qual cosa no es paga el mateix per la plusvàlua d’una casa heretada a totes les poblacions. Això sí: el tipus no pot superar en cap cas el 30 %.

Hi ha dos mètodes per calcular la base imposable. El contribuent pot emprar el mètode que li resulti més beneficiós:

• Plusvàlua real: aquest mètode té en compte el valor de compra de l’immoble, el de transmissió —l’assignat en l’impost de successions i donacions— i el valor cadastral —tant el total com el corresponent al sòl.
• Objectiu: és el que té en compte els anys que han transcorregut des de la compra de l’immoble, el valor cadastral i els coeficients aprovats per l’ajuntament, que no poden superar certs límits.

Posem un exemple per veure com es fan els càlculs, sense tenir en compte possibles bonificacions: acabem d’heretar un habitatge a la Corunya que va ser comprat ara fa 10 anys, el 2013.

1) Restem al valor de transmissió el valor de compra el 2013. Resultat: 30.000 euros.

2) Calculem el percentatge del valor del sòl sobre el valor cadastral total: 60 %.

3) Calculem la base imposable, que en aquest cas serà el 60 % de 30.000 euros: 18.000 euros.

4) Apliquem a aquesta base imposable el tipus municipal, que a la Corunya és del 17,33 %: 3.119 euros caldria pagar per la plusvàlua de l’immoble.

1) Prenem la base imposable, que seria el valor cadastral del sòl: 60.000 euros.

2) Apliquem a la base imposable el coeficient corresponent als deu anys transcorreguts entre la compra i la transmissió: 0,08 en el cas de la Corunya: 4.800 euros.

3) Apliquem a la base imposable el tipus impositiu municipal del 17,33 %: 831,34 euros.

En aquest cas, resultaria més beneficiós el càlcul mitjançant el mètode objectiu i els hereus podrien declarar l’impost per aquesta quantia.

A banda del càlcul de l’impost, cal tenir en compte les possibles bonificacions que apliquen els ajuntaments en cas d’haver heretat un bé immoble urbà.

En el mateix cas de la Corunya, hi ha una bonificació mínima del 20 %, que pot arribar al 95 % en el cas de famílies amb ingressos iguals a l’IPREM o inferiors.

En altres ajuntaments, com ara el de Madrid, les bonificacions parteixen del 40 % en el cas de plusvàlues mortis causa i s’apliquen depenent de certs trams del valor cadastral del sòl de l’immoble.