¿Cuánto se paga de plusvalía por una casa heredada?

Ya conocemos qué impuestos hay que pagar en la compraventa de una vivienda, pero ¿qué ocurre cuando se hereda?

En el caso de ciertos inmuebles, además del impuesto de sucesiones hay otro impuesto con el que hay que cumplir: la plusvalía municipal o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

Un tributo que, en ocasiones, suscita dudas que vamos a tratar de resolver, entre ellas, cuánto se paga de plusvalía en herencias de este tipo de inmuebles.

• ¿A qué tipo de inmuebles afecta la plusvalía municipal?
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• ¿Cuánto hay que pagar de plusvalía por una herencia?

Como su propio nombre técnico indica, este impuesto afecta únicamente a inmuebles de naturaleza urbana. No solo viviendas, también garajes, trasteros, terrenos, locales… se ven afectados por él. Eso sí, si lo que se hereda es un terreno rústico, no será necesario liquidar este tributo.

El impuesto de la plusvalía está regulado por el Real Decreto Ley 26/2021 y es competencia de cada ayuntamiento.

Mientras en el caso de una compraventa la plusvalía municipal es un impuesto que debe pagar el vendedor, cuando se hereda un inmueble no es así: serán los herederos que lo reciban quienes tendrán la obligación de cumplir con este tributo.

Recordemos que la plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos en el momento en el que se transmiten.

En el caso de una herencia, el hecho de que el propietario haya fallecido no exime de tener que cumplir con el tributo, por lo que serán sus herederos quienes deban hacerle frente.

Esto podrán hacerlo de dos maneras: o bien uno de ellos realiza un pago por el total del impuesto, o bien cada heredero lo liquida conforme al porcentaje de la herencia que le corresponda.

¿Y si en vez de una herencia hablamos de una donación en vida? El caso es similar: será la persona que reciba la donación o donataria el sujeto pasivo del impuesto, es decir, quien lo pagará.

El plazo para declarar este impuesto en caso de herencia es distinto al establecido para compraventas o donaciones. Así, al heredar un inmueble urbano hay un plazo de seis meses para pagar la plusvalía municipal a partir de la fecha del fallecimiento, aunque se podrá prorrogar otros seis meses más si así se solicita.

En los actos inter vivos —entre personas vivas— el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha en que se produce el devengo del impuesto, es decir, la donación o la compraventa.

La plusvalía es un impuesto municipal que se aplica a una base imponible determinada. El tipo del impuesto depende de cada ayuntamiento, por lo que no se paga lo mismo por la plusvalía de una casa heredada en todas las poblaciones. Eso sí: el tipo no puede superar en ningún caso el 30 %.

Existen dos métodos para calcular la base imponible. El contribuyente puede utilizar el método que le resulte más beneficioso:

• Plusvalía real: este método tiene en cuenta el valor de compra del inmueble, el de transmisión —el asignado en el impuesto de sucesiones y donaciones— y el valor catastral —tanto el total como el correspondiente al suelo—.
• Objetivo: es el que tiene en cuenta los años que han transcurrido desde la compra del inmueble, el valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento, que no pueden superar ciertos topes.

Pongamos un ejemplo para ver cómo se hacen los cálculos, sin tener en cuenta posibles bonificaciones: acabamos de heredar una vivienda en A Coruña que fue comprada hace 10 años, en 2013.

1) Restamos al valor de transmisión el valor de compra en 2013. Resultado: 30.000 euros.

2) Calculamos el porcentaje del valor del suelo sobre el valor catastral total: 60 %.

3) Calculamos la base imponible, que en este caso será el 60 % de 30.000 euros: 18.000 euros.

4) Aplicamos a esa base imponible el tipo municipal, que en A Coruña es del 17,33 %: 3.119 euros habría que pagar por la plusvalía del inmueble.

1) Tomamos la base imponible, que sería el valor catastral del suelo: 60.000 euros.

2) Aplicamos a la base imponible el coeficiente correspondiente a los diez años transcurridos entre la compra y la transmisión: 0,08 en el caso de A Coruña: 4.800 euros.

3) Aplicamos a la base imponible el tipo impositivo municipal del 17,33 %: 831,34 euros.

En este caso, resultaría más beneficioso el cálculo mediante el método objetivo y los herederos podrían declarar el impuesto por esa cuantía.

Junto al cálculo del impuesto, hay que tener en cuenta las posibles bonificaciones que aplican los ayuntamientos en el caso de haber heredado un bien inmueble urbano.

En el mismo caso de A Coruña, existe una bonificación mínima del 20 %, que puede llegar al 95 % en el caso de familias con ingresos iguales o inferiores al IPREM.

En otros ayuntamientos como el de Madrid las bonificaciones parten del 40 % en el caso de plusvalías mortis causa y se aplican en función de ciertos tramos del valor catastral del suelo del inmueble.