¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra no suele entrar en los planes de la mayoría de la gente cuando decide mudarse. Lo habitual es plantearse comprar o alquilar una vivienda, ya sea entera o parte de ella.

Sin embargo, hay una tercera vía que fusiona las dos posibilidades: un contrato que permite vivir de alquiler y tener la opción de comprar el inmueble después.

En esencia, el alquiler con opción a compra es muy parecido al alquiler tradicional. El inquilino vive en la casa y paga cada mes una cuota, igual que en cualquier arrendamiento.

La particularidad del alquiler con opción a compra es que el inquilino, además, se reserva la opción de comprarla más adelante.

Eso sí, al incluir la opción de comprar la vivienda, este tipo de arrendamientos tiene algunas particularidades.

Por ejemplo, puede que las cuotas que paga el inquilino sean algo superiores a las habituales en el mercado, aunque no siempre es así. También es posible que, a la fianza y garantía que se suele tener que abonar al comenzar un alquiler, se añada una prima vinculada a la posible venta, o incluso que esta sustituya las dos primeras.

Esta modalidad de alquiler tiene ventajas tanto para el inquilino como para el arrendador. De hecho, es una opción interesante para personas que dudan si comprar una determinada vivienda o que no tienen suficiente dinero ahorrado para hacerlo. También puede facilitar el alquiler de ciertos inmuebles.

• Puede adquirir una vivienda en condiciones ventajosas.
• Tiene la opción de descontar las cuotas del alquiler —total o parcialmente— del precio estipulado por la compraventa. El dinero del alquiler no se «pierde», sino que se ahorra para más adelante.
• Tiene exclusividad en la compra de la casa dentro del plazo establecido y puede ejercerla en cualquier momento dentro del plazo fijado.
• Puede conocer la vivienda antes de comprarla para saber si cumple con sus expectativas y se adapta a sus necesidades reales.

• Puede aplicarse con normalidad las ventajas fiscales de un arrendamiento a largo plazo.
• Se asegura la venta del inmueble y, si no se efectúa, se quedará con el dinero abonado en concepto de prima. Esta señal también ejerce, en cierta medida, como seguro ante impagos, ya que es imprescindible pagar el alquiler para ejecutar la opción de compra.
• Recibe ingresos regulares en concepto de alquiler hasta el momento de la venta.
• Como el inmueble será la futura casa del inquilino, este tendrá más incentivos para mantenerlo en buen estado.

Hay que tener en cuenta que en este tipo de contrato el precio de la venta no varía. Si se ejerce la opción de compra, será el que se haya estipulado en el contrato. Esto puede ser una ventaja o un inconveniente tanto para el inquilino como para el arrendador.

Que sea una u otra cosa dependerá de cómo evolucione el mercado de la vivienda: si sube, el vendedor se verá perjudicado, ya que le pagarán por debajo del precio de mercado. Si baja, será el comprador el que tenga que pagar por encima de ese precio de mercado.

El de alquiler con opción a compra es un contrato doble o mixto que añade a las condiciones habituales de alquiler otras relacionadas con la futura compraventa de la casa.

Esto supone que los contratos de alquiler con opción a compra —que son perfectamente legales— se ven afectados tanto por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como por el Código Civil —al igual que cualquier alquiler— y también por el Reglamento Hipotecario —en la parte relativa a la opción de compra—.

¿Qué debe recoger un contrato de alquiler con opción a compra? En primer lugar, es obligatorio que refleje el objeto del contrato y el precio. También deben constar formalidades relacionadas, por un lado, con el alquiler y, por otro, con la opción de compra. Estas son las más importantes:

• Período de tiempo en el que el inquilino puede alquilar la vivienda: será el que pacten las partes, aunque la LAU fija cinco años para contratos entre particulares y siete años si la que arrienda es una empresa, prorrogables si las partes quieren.
• Período de tiempo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a compra: suele ser el mismo que el de alquiler. Si se decide prorrogar, habrá que formalizar un nuevo contrato si se decide mantener la opción de compra. Si no, se podría seguir con el alquiler, pero la opción de compra se extinguiría.
• Cantidad que el inquilino debe pagar mensualmente.
• Quién se encarga de los gastos de comunidad, arreglos o reformas de la vivienda.

• Intención de venta del propietario de la vivienda, si el arrendado muestra interés.
• Precio de venta de la vivienda.
• Descuento del alquiler en el precio de la vivienda: hay que estipular qué porcentaje de las cuotas pagadas durante el periodo de alquiler se descontarán del precio de la vivienda. Puede ser la totalidad de las mensualidades abonadas en concepto de alquiler o solamente una parte, en función de lo que se pacte.
• Cantidad de la prima que se abona: suele ser un porcentaje del precio de venta de la vivienda, que normalmente oscila entre el 5 % y el 15 %. Conviene dejar claro si esta prima se descuenta o no del precio de la compraventa si se ejecuta la opción de compra, igual que ocurre con las cuotas.

El alquiler con opción a compra es una alternativa que aporta flexibilidad tanto a inquilinos interesados en adquirir una vivienda como a propietarios que quieran rentabilizar un inmueble y hacerlo más atractivo en el mercado.