El 2022 es van vendre prop de 90.000 habitatges espanyols a estrangers, un 46% més que el 2021. Només són, però, el 13,8% sobre el total d’immobles venuts, segons dades del Col·legi de Registradors.
El Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana i el Centre d’Informació Estadística del Notariat donen unes xifres una mica superiors, 134.592 i 143.629 compravendes fetes per estrangers, respectivament, de les quals es treu la mateixa conclusió: creix la demanda d’habitatge d’estrangers.
Per què? Com compren habitatge els estrangers a Espanya?
Sembla que els estrangers demanen menys hipoteques quan compren (un 34% dels compradors també contracta una hipoteca) en comparació amb els compradors nacionals (78%), segons les dades de CaixaBank Research, sigui perquè disposen de capital propi o perquè adquireixen la hipoteca al seu país d’origen.
A més, els estrangers solen adquirir habitatges d’import significativament més elevat i de més valor que no pas els nacionals. Una circumstància que el comprador estranger ha de tenir en compte a l’hora de pagar impostos. A més, això influeix en el fet que l’import de la hipoteca mitjana sigui un 19% superior en estrangers que en nacionals.
Totes les dades sembla que indiquen que els inversors estrangers es compten entre els més adinerats dels seus respectius països d’origen, que són ben diferents.
Crida molt l’atenció que els estrangers que han adquirit més habitatges —com ara els anglesos (9.837 habitatges), els alemanys (8.415), els francesos (6.193) o els belgues (4.630)— no són pas els estrangers que més hipoteques demanen. De fet, els cinc primers es compon per romanesos (3.160 hipoteques), marroquins (1.908), anglesos (1.762), italians (1.751) i xinesos (1.580).
El panorama torna a canviar dràsticament si s’ordenen els compradors per l’import mitjà de la hipoteca. Destaquen els suecs (337.413 euros d’hipoteca contractada a Espanya), els estatunidencs (335.625 euros), els alemanys (322.455 euros), els holandesos (226.340 euros) i els anglesos (232.597 euros).
Sembla que aquests darrers són els més consistents en les tres dimensions analitzades: els anglesos són els que compren més habitatges a Espanya, dels qui més hipoteques demanen i dels qui més gasten de mitjana per habitatge.
Als estrangers els agraden les zones turístiques amb platja —sobretot a l’arc mediterrani i les Balears— i també les ciutats d’Espanya. Allà és on els estrangers compren més habitatges, i en aquestes zones hi coincideixen tant les compres com les sol·licituds d’hipoteques. Els motius poden ser variats, però sembla que estan relacionats amb el lleure, el bon temps o un ampli ventall cultural.
Destaquen les illes Balears, on es fa una de cada tres compres d’habitatges d’estrangers a Espanya, però només el 17% de les hipoteques. Aquesta disparitat aporta algunes pistes sobre el perfil de luxe de l’habitatge i del nivell adquisitiu dels compradors. A més, les Balears són la regió en què més creixen les compres d’habitatge fetes per estrangers.
Madrid, Andalusia i Catalunya segueixen les Balears, tot i que de lluny, i juntes acumulen la majoria dels “visats d’or”, que s’atorguen als estrangers per la compra d’habitatges de mig milió d’euros o més.
Sembla que els estrangers disposen de més fons propis i adquireixen habitatges més cars que no pas els nacionals. Per aquest motiu cal esperar que les zones en què es concentra la seva inversió els preus dels habitatges pugin amb més rapidesa o baixin d’una manera més lenta respecte d’altres regions.
En un context d’alentiment del sector derivat per la pujada de tipus d’interès, aquest comportament s’ha d’entendre com una certa resiliència o resistència a la baixada del preu dels habitatges a les zones turístiques.
Segons les dades històriques del Col·legi de Registradors, la tendència és clara; tot i que la covid-19 va comportar una baixada notable, des de fa una dècada el creixement d’aquest mercat és sostingut i s’espera que en el futur més estrangers adquiriran habitatge a Espanya.
Juntament amb aquest creixement n’hi ha un altre: l’augment d’hipoteques contractades per aquestes mateixes persones per adquirir aquests immobles. Aquest creixement és inferior al de la compra però proporcional a aquest creixement.
Tot indica que els anys vinents el volum de compra per estrangers continuarà guanyant protagonisme gràcies al gran atractiu del nostre país per als compradors d’altres nacionalitats.
