ECONOMIA

15 preguntes que has de fer-te abans de contractar una hipoteca

Temps de Lectura: 7 minuts

15 preguntes que has de fer-te abans de contractar una hipoteca
Avatar

CaixaBank

13 Setembre, 2022


Comprar un habitatge és una de les decisions més importants en la vida d’una persona. Entre les opcions més habituals per finançar-la, es troba la signatura d’una hipoteca.

Conèixer les preguntes que has de fer a l’agent immobiliari abans de l’adquisició o saber quants anys hauràs de pagar i la documentació que hauràs d’aportar és important abans de procedir a la firma.

1. Quines preguntes he de fer a l'agent immobiliari?

Has vist la casa dels teus somnis i és de segona mà. Recorda fer aquestes preguntes a l’agent:

  • Per què es ven l’habitatge?
  • Disposa de tots els documents necessaris, com la cèdula d’habitabilitat o la certificació energètica?
  • Té serveis d’aigua i llum donats d’alta?
  • Existeixen càrregues econòmiques pendents com les despeses de comunitat?
  • Està realitzada la Inspecció Tècnica d’Edificis?

2. Vull comprar. Quins són els passos següents?

Demana la nota simple registral. És el document en què es troba tota la informació relacionada amb l’immoble. Pots trobar tota la informació i saber quin cost té a www.registradors.org. En aquest document també s’indica si l’immoble té càrregues o deutes.

Contracte d’arres. És un contracte privat que serveix per reservar l’habitatge que compraràs. En la signatura es lliura una paga i senyal que després es descomptarà del preu final de compravenda. És recomanable que el signis davant notari.

Cerca finançament. Una bona opció pot ser sol·licitar una hipoteca.

Contracte de compravenda. És un acord entre dues parts, en què la part venedora es compromet a lliurar l’habitatge a la part compradora a canvi d’una quantitat de diners. Aquest contracte comporta una sèrie d’obligacions i drets per a cadascuna de les parts i, si alguna els incompleix, pot haver-hi conseqüències. La part compradora és qui normalment escull la notaria amb què vol signar el seu contracte de compravenda.

3. Com sé si l'habitatge té deutes?

Consulta la nota simple de l’immoble. El document revelarà l’estat de l’habitatge pel que fa a hipoteques, embargaments, càrregues o afeccions fiscals. Assegura’t que la propietat està al corrent dels pagaments de la comunitat: despeses mensuals, derrames, etc. Sol·licita un certificat en què consti que tot està al dia.

Consulta que els tributs municipals hagin estat pagats, com l’Impost de Béns Immobles (IBI), la taxa d’escombraries, la taxa de reciclatge… Per fer-ho, demana els rebuts o els justificants de pagament.

Recorda que si l’habitatge té deutes, aquestes se’t traspassarien en adquirir-lo.

4. Com sé si disposa de certificat energètic?

El certificat energètic és obligatori a Espanya des de l’1 de juny de 2013 per poder llogar o vendre un immoble o local. L’obligació de mostrar el certificat energètic està regulada a Espanya pel Reial decret 235/2013. La responsabilitat d’obtenir aquest certificat energètic és del propietari de l’habitatge.

5. Quants diners necessito tenir estalviats per a l'entrada?

Hauràs d’aportar inicialment el 20 % del valor de l’habitatge i entre un 12 % i un 15 % del valor de l’habitatge per fer front a l’IVA o a l’Impost de Transmissions Patrimonials i a la resta de despeses associades a la compravenda. En total, entre un 32 % i un 35 % del valor de l’habitatge.

6. Quant pagaré mes a mes?

Per respondre aquesta pregunta, has de saber el preu de l’habitatge i el que necessitaràs d’hipoteca. També el termini en què vols pagar-ho. Per no posar en risc la teva salut financera, et recomanem que facis una estimació dels teus ingressos menys les despeses mensuals dels titulars que comprareu la nova llar. D’aquesta manera veuràs quin marge mensual tens.

També pots utilitzar el simulador hipotecari de CaixaBank per fer el càlcul fàcilment. Només necessites indicar els teus ingressos i despeses i et calcularà quants diners pots destinar al nou habitatge.

7. En quants anys es pot pagar la hipoteca?

Podràs pagar la hipoteca en el termini que més et convingui. Com més anys, menys pagaràs al mes, però pagaràs interessos durant més temps. El termini màxim pot ser de fins a 30 anys, segons l’oferta i sempre que el titular més jove no assoleixi els 75 anys d’edat al venciment de la hipoteca.

8. Fins a quina edat es pot demanar una hipoteca?

Dependrà de l’entitat bancària. En el cas de CaixaBank, el límit el marca la suma de l’edat del titular més jove més el termini de durada de la hipoteca. La suma d’ambdós no pot superar els 75 anys.

9. A tipus fix o a tipus variable?

En una hipoteca a tipus fix, sempre pagaràs el mateix interès. D’aquesta manera, passi el que passi, la quota que cal pagar no canviarà. En canvi, en una hipoteca a tipus variable, el tipus d’interès varia depenent de l’evolució de l’índex de referència. Per això, si tens una hipoteca a tipus variable, l’interès s’actualitza periòdicament segons el que succeeixi en el mercat interbancari europeu i la teva quota baixarà o pujarà en funció d’aquest.

10. Quines despeses hauré d'assumir per a la formalització?

Les despeses totals inclouen els costos relacionats amb la compravenda i amb la hipoteca.

El cost total de la hipoteca, en cas de contractar-la sense bonificacions, és el capital, més l’interès durant la vida de la hipoteca més el cost de l’assegurança de danys, el cost de manteniment del compte i la taxació que et corresponen pagar. És probable que algunes despeses, com la nota simple, la inscripció registral, la gestoria o l’impost d’Actes Jurídics Documentats els assumeixi l’entitat, com és el cas de CaixaBank.

El cost de compravenda inclou la notaria, la Inscripció Registral, la gestoria, l’IVA i l’impost de transmissions patrimonials.

11. Quina documentació em demanaran?

Si ets assalariat, hauràs d’aportar el NIF, una justificació d’ingressos (tres últimes nòmines, lloguers, rendes…) i contracte de treball, a més de l’última declaració anual d’IRPF i la declaració de béns signada o impost de patrimoni.

Si ets autònom, hauràs de lliurar el NIF, la declaració de béns signat o impost de patrimoni, el resum anual de l’IVA (model 390), el resum anual de retencions a compte de l’IRPF, declaracions de l’any actual i el pagament impost d’activitats econòmiques (IAE).

També hauràs d’aportar les tres últimes liquidacions a la Seguretat Social i pagament del rebut d’autònoms, la declaració anual d’operacions amb tercers (model 347), Certificat conforme estàs al corrent de pagament amb la Seguretat Social i el Certificat d’estar al corrent de pagament de les obligacions tributàries.

Tant si ets assalariat com si ets autònom, addicionalment hauràs de portar l’escriptura acreditativa de la propietat que desitges comprar inscrita en el Registre de Propietat, l’últim rebut de l’IBI de l’immoble a hipotecar, el contracte d’arres i, si escau, el certificat d’estar al corrent de pagament de les quotes de la comunitat de propietaris.

12. Una vegada aprovada la hipoteca, quan puc signar el contracte?

Dependrà de l’agenda de la notaria que escullis. Hauràs de triar la notaria per planificar el dia de firma i que t’assessorin. Tingues en compte que, per llei, una vegada signada la FEIN, (document vinculant que conté les condicions de la hipoteca) i els seus annexos, disposaràs de 10 dies naturals o 14 dies naturals a Catalunya, per poder reflexionar i revisar les condicions de la hipoteca, abans de la firma davant notari.

En el moment de l’assessorament, el notari emet una acta de conformitat per a la signatura i mitjançant aquesta informa de la data a partir de la qual ja es pot signar el contracte. Com a mínim, hauràs de complir el període de reflexió que et correspongui.

13. Es pot canviar la hipoteca a un altre banc?

Sí, pots canviar la hipoteca a una altra entitat. Si reps una oferta vinculant/FEIN efectuada per una altra entitat financera sobre un préstec hipotecari, d’acord amb la Llei 2/94 de 30 de març, podràs subrogar el teu préstec hipotecari.

14. Es pot amortitzar la hipoteca?

Pots amortitzar, tornar part de l’import del préstec hipotecari, totalment o parcialment.

En amortitzar només una part, l’import es redueix del total del préstec i dels interessos corresponents. Quan amortitzes, pots escollir entre reduir el termini o reduir la quota.

En cas d’amortització total, es produeix la devolució de tot l’import del préstec hipotecari. Es finalitza el contracte de l’assegurança de vida associat al préstec, llevat que es comuniqui el contrari.

15. En cas de defunció, què passa amb la hipoteca?

Les persones hereves hauran d’aportar un document que acrediti tal condició (testament, certificat d’últimes voluntats, declaració d’hereus ab intestato…) i se’ls facilitarà un certificat on s’indicarà l’estat de la hipoteca.

Posteriorment, hauran d’aportar el document notarial d’acceptació i partició d’herència, on figuren tots els hereus que hagin acceptat i s’hagin repartit l’herència de comú acord, indicant el percentatge, l’import o la fracció que li correspon a cadascun. També hauran d’aportar el justificant de la liquidació de l’Impost de Successions i Donacions.

Una vegada s’hagin lliurat els documents, l’entitat bancària emet una resposta on identificarà la responsabilitat i abast de la subrogació dels hereus en la posició del deutor difunt. En cas de tenir contractada una assegurança de vida que cobreixi la totalitat o part del deute del préstec hipotecari, per al cas de defunció del titular, el pagament s’haurà de gestionar amb l’asseguradora.