Valor cadastral i valor de referència d’un habitatge: quina és la diferència?

El valor d’un habitatge és una xifra clau durant la seva compravenda. Calibrar-lo és complicat, ja que hi entra la subjectivitat de venedors i compradors. Ara bé, hi ha barems que ajuden a aterrar aquestes valoracions subjectives en alguna cosa més tangible, ponderada i objectiva. Un d’aquests és el valor de referència del cadastre, que sovint es confon amb el valor cadastral d’un immoble, encara que tinguin poc a veure entre si.

El cadastre immobiliari és una gran base de dades —formalment, un registre administratiu— en què apareixen registrats tots els immobles situats al territori nacional.

A Espanya, el cadastre depèn del Ministeri d’Hisenda i Funció Pública i està regulat mitjançant el RDLG 1/2014. Aquest registre conté informació associada a diferents valors de l’habitatge, com el valor cadastral i el valor de referència, que són conceptes diferents.

El valor cadastral d’un immoble és una dada que s’actualitza mitjançant les lleis de pressupostos generals de l’Estat i que serveix de base per al càlcul de l’impost sobre béns immobles (IBI).

Segons indica la llei esmentada: “El valor cadastral és el determinat objectivament per a cada bé immoble a partir de les dades que consten en el cadastre immobiliari i estarà integrat pel valor cadastral del sòl i el valor cadastral de les construccions.”

Hi ha normes associades a aquesta xifra, com ara que el valor cadastral d’un immoble no podrà superar mai el valor de mercat —”preu més probable al qual es podria vendre” l’immoble sense càrregues—; o que es calcularà mitjançant la “ponència de valors”, un mètode que recull dades com el planejament urbanístic.

El problema ve quan es busca el “valor cadastral” d’un habitatge —una dada protegida que només es facilita al titular de l’immoble— al web de cadastre, però el que es troba és el “valor de referència” —una dada pública que es facilita a qualsevol interessat—. Aquí és on comença la confusió.

El valor de referència és un valor públic “determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es fan davant de fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble”, segons explica la Seu Electrònica del Cadastre en les seves preguntes freqüents.

Aquest valor de referència s’actualitza cada any des de l’1 de gener del 2022 i serveix com a base imposable en alguns impostos, com és el cas de les transmissions patrimonials (ITP) i els actes jurídics documentats (AJD); i també serveix de referència per a successions i donacions (ISD). Però és important tenir en compte que:

1. El valor de referència no afecta el valor cadastral d’un immoble ni, per descomptat, és el mateix valor.
2. No té cap efecte en l’impost sobre béns i immobles, ni tampoc sobre els impostos que utilitzin el valor cadastral com a referència.
3. No superarà el valor de mercat, i per a això se li aplica un “factor de minoració”.

Molta gent confon el valor cadastral amb el valor de referència perquè a aquest últim s’hi accedeix també des del cadastre.

Encara que no sigui exactament el mateix, el valor de referència té relació amb el mercat immobiliari. En essència, aquest valor de referència s’ha calculat tenint en compte els preus de compravendes d’immobles similars i pròxims, per la qual cosa pot valer com a preu orientatiu a l’hora de posar un anunci de venda d’un immoble o com a valor per comprovar si el preu és just.

Amb caràcter general, el valor de referència hauria de ser inferior al preu de mercat, però no en tots els casos és així. Un propietari pot vendre el seu habitatge per un preu inferior al valor de referència perquè té llibertat per establir el preu que considera que val el seu habitatge.

En cas que el preu de compra de l’habitatge sigui inferior al valor de referència, és important conèixer aquesta última dada, ja que serà l’import que es tindrà en compte per a la base imposable quan es liquidi l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

En aquests casos, si es liquida l’impost esmentat sobre el preu de compra, el comprador rebrà una liquidació complementària exigint la diferència corresponent (d’haver aplicat el valor de referència del cadastre), amb els recàrrecs, interessos i sancions corresponents.

A la Comunitat de Madrid, per exemple, el programa informàtic d’autoliquidació de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats només permet incloure com a base imposable el preu de compra si és superior al de referència. Si aquest preu de compra és inferior, automàticament el programa inclou el valor de referència com a base imposable.

D’aquesta manera, evita que qui no conegui la normativa aplicable cometi l’error i hagi d’assumir costos addicionals de recàrrecs, interessos o sancions.

El valor de referència es pot consultar a la Seu Electrònica del Cadastre, i fins i tot es pot baixar un certificat del valor de referència. Per fer-ho, caldrà identificar-se amb un DNI o NIE vàlid, introduint tant el número com el “número de suport” imprès al document d’identitat físic. També s’hi pot accedir mitjançant certificat digital o sistema Cl@ve. A aquesta dada hi pot accedir tothom, atès que no té la consideració de dada protegida i és especialment rellevant per a qui comprarà l’immoble (que no n’és el titular).

Si el que es vol és consultar el valor cadastral d’un immoble del qual s’és propietari, aquest tràmit també es pot efectuar a través de la Seu Electrònica del Cadastre. En aquest cas, cal anar a l’apartat “El meu cadastre” i identificar-s’hi de manera similar. Això sí: com que es tracta d’una dada protegida, només es pot accedir lliurement al valor cadastral dels immobles de què se sigui titular.

Si el titular de l’immoble és un altre, només es podrà consultar aquesta informació mitjançant el consentiment exprés, específic i per escrit de l’afectat. O bé, tal com especifica el cadastre, “quan una llei exclogui aquest consentiment o la informació es reculli en algun dels supòsits d’interès legítim i directe que estableix l’article 53 del text refós de la Llei del cadastre immobiliari”.

Entre aquests supòsits hi ha la consulta de dades sobre un immoble que s’heretarà. També hi ha certs organismes que poden accedir a aquesta informació sense necessitat de consentiment.