En 2022, cerca de 90.000 viviendas españolas fueron vendidas a extranjeros, un 46 % más respecto a 2021, aunque solo suponen el 13,8 % sobre el total de inmuebles vendidos, según datos del Colegio de Registradores.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, o el Centro de Información Estadística del Notariado, ofrecen cifras algo superiores, 134.592 y 143.629 compraventas por parte de extranjeros respectivamente, que llevan a la misma conclusión: la demanda de vivienda por parte de los extranjeros está creciendo.
¿Por qué? ¿Cómo compran vivienda los extranjeros en España?
Los extranjeros parecen pedir menos hipotecas para sus compras (un 34 % de los compradores contrata también hipoteca) al compararse con los compradores nacionales (78 %), según datos de CaixaBank Research, ya sea por contar con capital propio o adquirir la hipoteca en su país de origen.
Además, el importe de la compra de una vivienda suele ser bastante mayor por parte del extranjero que por la del nacional, al adquirir inmuebles significativamente de mayor valor. Una circunstancia que el comprador extranjero debe tener en cuenta a la hora de satisfacer impuestos. Además, esto influye en el hecho de que el importe de la hipoteca promedio sea un 19 % superior en extranjeros que en nacionales.
Todos los datos parecen indicar que los inversores extranjeros se cuentan entre los más adinerados de sus respectivos países de origen, que resultan muy dispares.
Llama mucho la atención que los extranjeros que más vivienda han adquirido —como es el caso de ingleses (9.837 viviendas), alemanes (8.415), franceses (6.193) o belgas (4.630)— no coinciden con los extranjeros que más hipotecas piden. De hecho, el top 5 está compuesto por rumanos (3.160 hipotecas), marroquíes (1.908), ingleses (1.762), italianos (1.751) y chinos (1.580).
El panorama vuelve a cambiar drásticamente si se ordenan los compradores por el importe medio de su hipoteca. Destacan los suecos (337.413 euros de hipoteca contratada en España), los estadounidenses (335.625 euros), los alemanes (322.455 euros), los holandeses (226.340 euros) y los ingleses (232.597 euros).
Estos últimos parecen ser los más consistentes a través de las tres dimensiones analizadas: los ingleses son los que más viviendas compran en España, de los que más hipotecas piden y de los que más se gastan de media por vivienda.
A los extranjeros les gustan las zonas turísticas con playa —sobre todo en el arco mediterráneo y Baleares— y también las ciudades de España. Allí es donde los extranjeros acumulan sus compras de vivienda, coincidiendo tanto las compras como las solicitudes de hipotecas sobre estas zonas. Los motivos pueden ser variados, pero parecen guardar relación con el ocio y la posibilidad de disfrutar del buen tiempo o un amplio abanico cultural.
Aquí destacan las Islas Baleares, que acumulan una de cada tres compras de viviendas por parte de extranjeros en España, pero solamente el 17 % de las hipotecas. Esta disparidad aporta algunas pistas sobre el perfil de lujo de la vivienda y del nivel adquisitivo de los compradores. Además, las Baleares son la región que más crecimiento acumula en compra de vivienda por extranjeros.
Madrid, Andalucía y Cataluña siguen a las Baleares, aunque de lejos, y juntas acumulan la mayoría de los “visados de oro”, que se otorgan a los extranjeros por la compra de viviendas de medio millón de euros o más.
Los extranjeros parecen contar con más fondos propios y adquieren viviendas más caras que los nacionales, por lo que es de esperar que, en aquellas zonas en las que se concentra su inversión, los precios de las viviendas suban de forma más rápida o bajen de forma más lenta, respecto a otras regiones.
En un contexto de ralentización del sector derivado por la subida de tipos de interés, este comportamiento debe entenderse como una cierta resiliencia o resistencia a la bajada del precio de las viviendas en las zonas turísticas.
Según los históricos del Colegio de Registradores, la tendencia está clara: aunque la COVID-19 supuso una bajada importante, desde hace una década el crecimiento de este mercado es sostenido y se espera que en el futuro más extranjeros adquieran vivienda en España.
Junto a este crecimiento hay otro: el aumento de hipotecas contratadas por estas mismas personas para adquirir estos inmuebles. Este crecimiento es inferior al de la compra, pero proporcional a este.
Todo parece indicar que en los próximos años el volumen de compra por parte de extranjeros siga ganando protagonismo gracias al gran atractivo de nuestro país para los compradores de otras nacionalidades.
