Valor catastral y valor de referencia de una vivienda: ¿cuál es la diferencia?

El valor de una vivienda es una cifra clave durante su compraventa. Calibrarlo es algo complicado, ya que entra la subjetividad de vendedores y compradores. Eso sí, existen baremos que ayudan a aterrizar esas valoraciones subjetivas en algo más tangible, ponderado y objetivo. Uno de ellos es el valor de referencia del catastro, que con frecuencia se confunde con el valor catastral de un inmueble, aunque tengan poco que ver entre ellos.

El catastro inmobiliario es una gran base de datos —formalmente, un registro administrativo— en el que aparecen registrados todos los inmuebles ubicados en territorio nacional.

En España, el catastro depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública y está regulado mediante el RDLG 1/2014. Este registro contiene información asociada a diferentes valores de la vivienda, como son el valor catastral y el valor de referencia, que son conceptos diferentes.

El valor catastral de un inmueble es un dato que se actualiza mediante las leyes de presupuestos generales del Estado, y que sirve de base para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

Según indica la ley mencionada: «El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones».

Existen algunas normas asociadas a esta cifra, como que el valor catastral de un inmueble nunca podrá superar el valor de mercado —«precio más probable al que podría venderse» el inmueble sin cargas— o que se calculará mediante la «ponencia de valores», un método que recoge datos como el planeamiento urbanístico.

El problema viene cuando se busca el «valor catastral» de una vivienda —un dato protegido que solo se facilita al titular del inmueble— en la web del catastro, pero lo que se encuentra es el «valor de referencia» —un dato público que se facilita a cualquier interesado—. Ahí es donde empieza la confusión.

El valor de referencia es un valor público «determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble», según explica la Sede Electrónica del Catastro en sus preguntas frecuentes.

Este valor de referencia se actualiza cada año desde el 1 de enero de 2022 y sirve como base imponible en algunos impuestos, como es el caso de las transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD); así como de referencia para sucesiones y donaciones (ISD). Pero es importante tener en cuenta que:

1. El valor de referencia no afecta al valor catastral de un inmueble, ni por supuesto es el mismo valor.
2. No tiene efecto alguno en el impuesto sobre bienes e inmuebles ni sobre aquellos impuestos que usen el valor catastral como referencia.
3. No superará el valor de mercado, y para ello se le aplica un «factor de minoración».

Mucha gente confunde valor catastral con valor de referencia porque a este último se accede también desde el catastro.

Aunque no sea exactamente lo mismo, el valor de referencia guarda relación con el mercado inmobiliario. En esencia, este valor de referencia se ha calculado teniendo en cuenta los precios de compraventas de inmuebles similares y cercanos, por lo que puede valer como precio orientativo a la hora de poner un anuncio de venta de un inmueble o como valor para comprobar si el precio es justo.

Con carácter general, el valor de referencia debería ser inferior al precio de mercado, pero no en todos los casos es así. Un propietario puede vender su vivienda por un precio inferior al valor de referencia porque tiene libertad para establecer el precio que considera que vale su vivienda.

En caso de que el precio de compra de la vivienda fuera inferior al valor de referencia, es importante conocer este último dato, ya que será el importe que se considerará en la base imponible al liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Si en estos casos se liquidase el citado impuesto sobre el precio de compra, el comprador recibiría una liquidación complementaria exigiendo la diferencia que correspondiese (de haber aplicado el valor de referencia de catastro), con los correspondiente recargos, intereses y sanciones.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el propio programa informático de autoliquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados solo permite incluir como base imponible el precio de compra si es superior al de referencia. Si dicho precio de compra es inferior, automáticamente el programa incluye el valor de referencia como base imponible.

De este modo, evita que quien no conozca la normativa aplicable no cometa el error y tenga que asumir costes adicionales de recargos, intereses o sanciones.

Es posible consultar el valor de referencia dentro de la Sede Electrónica del Catastro, e incluso descargarse un certificado de valor de referencia. Para ello, será necesario identificarse con un DNI o NIE válido, introduciendo tanto el número como el «número de soporte» impreso en el documento de identidad físico. También se puede acceder mediante certificado digital o sistema Cl@ve. Este dato es accesible para cualquiera, dado que no tiene la consideración de dato protegido y es especialmente relevante para quien va a comprar el inmueble (que no es titular).

Si lo que se desea es consultar el valor catastral de un inmueble del que se es propietario, este trámite también se puede efectuar a través de la Sede Electrónica del Catastro. En este caso hay que acudir al apartado «Mi Catastro» e identificarse de manera similar a la anterior. Eso sí: como se trata de un dato protegido, solo se puede acceder libremente al valor catastral de inmuebles de los que se sea titular.

Si el titular del inmueble es otro, solo se podrá consultar esta información mediante el consentimiento expreso, específico y por escrito del afectado. O bien, tal y como especifica el Catastro, «cuando una ley excluya dicho consentimiento o la información sea recabada en alguno de los supuestos de interés legítimo y directo establecidos en el artículo 53 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario».

Entre esos supuestos se encuentra la consulta de datos sobre un inmueble que se va a heredar. También hay ciertos organismos que pueden acceder a esa información sin necesidad de consentimiento.