Los municipios españoles con más escasez de vivienda

Entre 2020 y 2022 se crearon en España cerca de 420.000 nuevos hogares, una cifra a la que no acompañó el número de viviendas iniciadas, que apenas alcanzó las 300.000. Esta situación generó un desequilibrio entre la necesidad de vivienda y la oferta real, patente en grandes ciudades y en algunas zonas costeras.

De hecho, el 52 % de los municipios de España tiene escasez de vivienda.

«La oferta de vivienda en España es actualmente insuficiente para cubrir la demanda estructural atendiendo a las cifras de formación de hogares más reciente», señala la economista de CaixaBank Research Judit Montoriol en el artículo «Lo que revela el ‘big data’ sobre la oferta de vivienda nueva y las tendencias demográficas en España».

La escasez relativa de vivienda nueva de una localización se mide a partir de la comparación entre el número de visados de obra nueva acumulados entre 2020 y 2022 y la creación neta de hogares en el mismo periodo.

En concreto, la fórmula que han aplicado los economistas de CaixaBank Research para calcular el desequilibrio divide el resultado de restar nuevos hogares y visados entre el resultado de la suma de nuevos hogares y visados: desequilibrio = (nuevos hogares – visados) / (nuevos hogares + visados).

Esta métrica toma valores comprendidos entre +1 y –1. Por tanto, valores más cercanos a 1 indican la creación de más hogares que viviendas iniciadas, es decir, una oferta de vivienda insuficiente, mientras que valores negativos indican que se inició la construcción de más viviendas que hogares creados.

El color rojo indica oferta insuficiente para cubrir la demanda por formación de hogares. Azul indica oferta suficiente.
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del INE, MITMA y estimaciones propias.

Según este cálculo, Murcia, con un desequilibrio del 0,53, Terrassa (0,49), Barcelona (0,46), A Coruña (0,42), Madrid (0,42), Vigo (0,41), L’Hospitalet de Llobregat (0,40), Sabadell (0,34) o Zaragoza (0,25) son las zonas de España en las que hay mayor escasez de vivienda.

Si se realiza el mismo análisis por provincias, Santa Cruz de Tenerife (desequilibrio promedio 0,65), Tarragona (0,55), Illes Balears (0,48), Girona (0,47), Lleida (0,42), Murcia (0,41), Barcelona (0,35), Guadalajara (0,33), Huesca (0,33), Madrid (0,26), Las Palmas (0,25), Castelló (0,23), Alacant (0,22), Zaragoza (0,22), Almería (0,20), A Coruña (0,17), Navarra (0,13), Segovia (0,10), Araba/Álava (0,07) y Toledo (0,07) son las que presentan una mayor escasez de oferta.

Por el contrario, Málaga (0,0), Ávila (-0,01), Pontevedra (-0,02), Soria (-0,08), Teruel (-0,17), La Rioja (-0,18), Cantabria (-0,18), Gipuzkoa (-0,20), Huelva (-0,24), Salamanca (-0,28), Bizkaia (-0,32), Sevilla (-0,33), Cádiz (-0,35), Granada (-0,37), Badajoz (-0,50), Burgos (-0,53), Lugo (-0,54), Cuenca (-0,58), Ourense (-0,63), Albacete (-0,67), Ciudad Real (-0,68), Cáceres (-0,78), Valladolid (-0,86), Córdoba (-0,87), León (-0,89), Jaén (-0,90), Palencia (-0,96), Zamora (-0,98) y Asturias (-0,99) tienen una oferta de vivienda suficiente para seguir el ritmo de la creación neta de hogares.

Notas: Datos municipales agregados por provincia ponderando por el número de hogares en 2022.
La proyección de hogares (2023-2027) procede de INE.
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del INE, MITMA y estimaciones propias.

En los próximos cinco años se podrían crear unos 217.000 nuevos hogares por año, según las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística (INE). Montoriol destaca que la evolución demográfica «seguirá siendo muy desigual en términos geográficos, pues se prevé una mayor creación de hogares precisamente en las provincias que ya presentan una insuficiente oferta de vivienda».

Este fenómeno, que no es exclusivo de España, se produce debido a la escasa disponibilidad de suelo, la lentitud en la tramitación de licencias o la inseguridad jurídica, además de por la escasez de mano de obra, el incremento de los costes de construcción o algunos problemas de desabastecimiento de determinados suministros, entre otras causas.