Com funciona un lloguer amb opció a compra?

El lloguer amb opció a compra no sol entrar en els plans de la majoria de la gent quan decideix mudar-se. El més habitual és plantejar-se comprar o llogar un habitatge, ja sigui tot sencer o només una part.

No obstant això, hi ha una tercera via que fusiona les dues possibilitats: un contracte que permet viure de lloguer i tenir després l’opció de comprar l’immoble.

En essència, el lloguer amb opció a compra és molt semblant al lloguer tradicional. El llogater viu a la casa i paga cada mes una quota, igual que en qualsevol arrendament.

La particularitat del lloguer amb opció a compra és que el llogater, a més, es reserva l’opció de comprar-la més endavant.

Ara bé, atès que l’habitatge inclou l’opció de comprar, aquest tipus d’arrendaments té algunes particularitats.

Per exemple, pot ser que les quotes que paga el llogater siguin una mica superiors a les habituals en el mercat, tot i que no sempre és així. També és possible que, a la fiança i garantia que se sol haver d’abonar en començar un lloguer, s’hi afegeixi una prima vinculada a la possible venda, o fins i tot que aquesta substitueixi les dues primeres.

Aquesta modalitat de lloguer té avantatges tant per al llogater com per a l’arrendador. De fet, és una opció interessant per a persones que dubten si comprar un determinat habitatge o que no tenen prou diners estalviats per fer-ho. També pot facilitar el lloguer de certs immobles.

• Pot adquirir un habitatge en condicions avantatjoses.
• Té l’opció de descomptar les quotes del lloguer —totalment o parcialment— del preu estipulat per la compravenda. Els diners del lloguer no es «perden», sinó que s’estalvien per a més endavant.
• Té exclusivitat en la compra de la casa dins el termini establert i pot exercir-la en qualsevol moment dins el termini fixat.
• Pot conèixer l’habitatge abans de comprar-lo per saber si compleix amb les seves expectatives i s’adapta a les seves necessitats reals.

• Es pot aplicar amb normalitat els avantatges fiscals d’un arrendament a llarg termini.
• S’assegura la venda de l’immoble i, si no s’efectua, es quedarà amb els diners abonats en concepte de prima. Aquest senyal també serveix, en certa manera, com a assegurança contra impagaments, ja que és imprescindible pagar el lloguer per exercir l’opció de compra.
• Rep ingressos regulars en concepte de lloguer fins al moment de la venda.
• Com que l’immoble serà la futura casa del llogater, aquest tindrà més incentius per mantenir-lo en bon estat.

Cal tenir en compte que en aquest tipus de contracte el preu de la venda no varia. Si s’exerceix l’opció de compra, serà el que s’hagi estipulat en el contracte. Això pot ser un avantatge o un inconvenient tant per al llogater com per a l’arrendador.

Que sigui una cosa o l’altra dependrà de com evolucioni el mercat de l’habitatge: si puja, el venedor es veurà perjudicat, ja que li pagaran per sota del preu de mercat. Si baixa, serà el comprador el que hagi de pagar per damunt d’aquest preu de mercat.

El contracte de lloguer amb opció a compra és un contracte doble o mixt que afegeix a les condicions habituals de lloguer d’altres relacionades amb la futura compravenda de la casa.

Això suposa que els contractes de lloguer amb opció a compra —que són perfectament legals— es veuen afectats tant per la Llei d’arrendaments urbans (LAU) com pel Codi civil —com qualsevol lloguer— i també pel Reglament hipotecari —en la part relativa a l’opció de compra—.

Què ha de recollir un contracte de lloguer amb opció a compra? En primer lloc, és obligatori que reflecteixi l’objecte del contracte i el preu. També hi han de constar formalitats relacionades, d’una banda, amb el lloguer i, de l’altra, amb l’opció de compra. Aquestes són les més importants:

• Període de temps en què el llogater pot llogar l’habitatge: serà el que pactin les parts, encara que la LAU fixa cinc anys per a contractes entre particulars i set anys si la que arrenda és una empresa, prorrogables si les parts volen.
• Període de temps en què el llogater pot exercir el seu dret a compra: sol ser el mateix que el de lloguer. Si es decideix prorrogar, caldrà formalitzar un nou contracte si es decideix mantenir l’opció de compra. Si no, es podria seguir amb el lloguer, però l’opció de compra s’extingiria.
• Quantitat que el llogater ha de pagar mensualment.
• Qui es fa càrrec de les despeses de comunitat, les reparacions o les reformes de l’habitatge.

• Intenció de venda del propietari de l’habitatge, si l’arrendat mostra interès.
• Preu de venda de l’habitatge.
• Descompte del lloguer en el preu de l’habitatge: cal estipular quin percentatge de les quotes pagades durant el període de lloguer es descomptaran del preu de l’habitatge. Pot ser la totalitat de les mensualitats abonades en concepte de lloguer o només una part, en funció del que es pacti.
• Quantitat de la prima a abonar: sol ser un percentatge del preu de venda de l’habitatge, que normalment oscil·la entre el 5 % i el 15 %. Convé deixar clar si aquesta prima es descompta o no del preu de la compravenda si s’executa l’opció de compra, tal com passa amb les quotes.

El lloguer amb opció a compra és una alternativa que aporta flexibilitat tant a llogaters interessats a adquirir un habitatge com a propietaris que vulguin rendibilitzar un immoble i fer-lo més atractiu en el mercat.