Esta moratoria viene regulada en los Reales Decretos 8/2020, de 17 de marzo, y 11/2020, de 1 de abril.

¿Qué finalidades deben tener las hipotecas para acogerse a la moratoria?

Estos textos establecen que las hipotecas amparadas son las que se encuadran en alguna de las siguientes finalidades:

• Adquisición de vivienda habitual
• Adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica de empresarios y profesionales.
• Adquisición de inmuebles que se hayan arrendado y por los que no se perciba la renta arrendaticia porque el arrendatario se vea afectado por el estado de alarma, es decir, que haya dejado de percibir ingresos con posterioridad al 14 de marzo.

¿Qué requisitos debe cumplir el deudor hipotecario para acogerse a la moratoria?

Para poder acogerse a esta medida, el deudor debe encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica. Para que se dé esta circunstancia, la norma establece que debe cumplir en su totalidad con los siguientes requisitos:

• Estar en paro o, en caso de ser empresario o profesional, sufrir una caída sustancial de sus ingresos o de sus ventas, entendiéndose como tal un descenso de, al menos, el 40%.
• Los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no superen un determinado umbral: con carácter general, tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) mensual, aunque dependerá del número de hijos, personas mayores o discapacitados a su cargo. Para conocer más detalles, puedes consultar el Real Decreto. En 2020 el importe mensual del IPREM es 537,8 euros.
• La cuota hipotecaria, más gastos y suministros básicos, debe ser, al menos, el 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Y que la unidad familiar sufra, consecuencia de la emergencia sanitaria, una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda: Bien que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3; o bien que, en el caso de los que tienen negocios a su cargo, se haya producido una caída de las ventas de, al menos, el 40%.

¿Qué plazos dispone el deudor?

Si el deudor cumple los requisitos anteriores, y por lo tanto se considera que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, puede solicitar a su entidad de crédito la moratoria hipotecaria. Para ello dispone de un plazo de hasta quince días después del fin de la vigencia Real Decreto, que es de un mes desde su entrada en vigor, el 18 de marzo.

En todo caso, la norma contempla que el Gobierno, previa evaluación de la situación de la alerta sanitaria, pueda prorrogar la duración de su vigencia mediante real decreto-ley.

¿Dónde presentar la solicitud?

La norma establece que el deudor debe realizar la solicitud a su entidad de crédito. Para facilitar esta gestión y evitar desplazamientos a las sucursales, algo recomendable en una situación de alerta sanitaria, las entidades financieras han establecido procedimientos para que los deudores puedan solicitar la moratoria hipotecaria mediante canales digitales.

¿Qué documentación es necesaria?

Para realizar la solicitud de moratoria hipotecaria la norma requiere aportar la siguiente documentación.

En función de cuál sea la circunstancia del deudor será necesario:

• En caso de situación legal de desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
• En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o, en su caso, el órgano competente de la Comunidad Autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad formulada por el interesado.

Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda será requerido:

• Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
• Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
• En su caso, declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

Para acreditar la titularidad de los bienes:

• Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

Por último, la norma exige una declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el Real Decreto Ley.

En caso de que el interesado no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en el momento de la tramitación de la moratoria, la misma continuaría su curso siempre que se comprometiese a aportarlos en un plazo máximo de un mes desde la finalización del estado de alarma y sus prórrogas. Este compromiso quedará recogido en el documento de solicitud de la moratoria.

¿Qué plazo tiene la entidad bancaria para conceder la moratoria?

Una vez presentada la documentación correspondiente, la entidad de crédito dispondrá de un plazo de quince días para implementar la moratoria, que tendrá una duración de tres meses ampliables mediante acuerdo de Consejo de Ministros.

Una vez concedida la moratoria la entidad de crédito comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

Si vas a comprar una casa y tienes que solicitar una hipoteca, es fundamental que conozcas las principales novedades de la normativa. Para ello, el programa Bankademia te da las claves del nuevo texto legislativo.

Los objetivos: la protección del consumidor y la transparencia de la información

La Unión Europea ha impuesto este cambio en la regulación con el objetivo de reforzar la protección del consumidor y asegurar que el solicitante del préstamo tiene toda la documentación necesaria y la entiende. Además, la ley exige que prestamistas e intermediarios actúen de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los clientes.

Para ello la ley introduce una batería de cambios en el sistema de información:

• Regulación de la publicidad del crédito: ahora es obligatorio destacar si el tipo de interés es fijo o variable, cuál es la TAE y la identidad del prestamista, entre otros aspectos.
• Preentrega de la información necesaria de la hipoteca: el banco deberá entregar, al menos 10 días antes de la firma del contrato toda la información para que el solicitante pueda comparar distintas ofertas. Empezaremos a oír hablar de nuevos documentos como FEIN y FiAE.
  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Es una oferta vinculante para la entidad y que incluye toda la información financiera del préstamo.
  • La Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Recoge algunas cuestiones problemáticas, como las cláusulas, los índices oficiales de referencia, la posibilidad de vencimiento anticipado y embargo, la distribución de los gastos.
• El notario gana protagonismo: ahora será el cliente quien lo elija y tendrá que hacer dos visitas obligatorias antes de la firma. La primera visita, gratuita, tendrá que hacerse al menos un día antes de la firma. En ella el notario tendrá que garantizar que el cliente cuenta con toda la información y comprende los términos de la oferta. En la segunda visita, se procederá a la firma de la escritura del préstamo.
• Los productos vinculantes que podían asociarse a la hipoteca, como un plan de pensiones, un fondo de inversión, la domiciliación de la nómina o un seguro, quedan excluidos con la nueva ley. Lo que sí puede hacer el banco es exigir al cliente que cuente con un seguro de hogar, vida o protección de pagos, que serán de libre contratación por parte del cliente.

Comisiones y gastos

Las comisiones quedan reguladas con la nueva ley y hay cambios importantes en los diferentes escenarios de pago por adelantado.

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo variable, es decir, cuando devuelves antes de tiempo una parte o toda la deuda:

• Si devuelves en los 3 primeros años del plazo: comisión máxima del 0,25%.
• Si devuelves en los 5 primeros años del plazo: comisión máxima del 0,15%.
• Si devuelves después de los 5 primeros años: no pagas comisión.

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo fijo, es decir, cuando devuelves antes de tiempo una parte o toda la deuda.

• Si devuelves en los 10 primeros años del plazo: comisión máxima del 2%.
• Si devuelves después de los 10 primeros años del plazo: comisión máxima del 1,5%.

Comisión máxima en casos de cambio del préstamo de tipo variable a fijo:

• Si haces el cambio en los 3 primeros años: comisión máxima del 0,15%.
• Si haces el cambio después de los 3 primeros años: no pagas comisión.

El resto de las comisiones son libres, aunque naturalmente pueden ser negociadas.

En cuanto a los gastos de la hipoteca, la nueva ley dice que el banco tiene que pagar los gastos de registro, gestoría y notaría. El cliente solo se hará cargo de la tasación del inmueble. Por último, el banco también ha de hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el famoso IAJD, algo que no recoge la ley, sino un Real Decreto Ley de 2018.

Nuevos plazos en casos de impago

La nueva ley protege más al deudor dándole más tiempo para que resuelva sus problemas con los pagos mensuales. Hasta el momento, en caso de no hacer frente a las mensualidades, se activaba el procedimiento de embargo a las tres cuotas impagadas. Con la nueva ley, el inicio del procedimiento judicial de embargo estará sujeto a que se dé alguna de estas dos situaciones:

• Que el cliente deje de pagar 12 mensualidades o el 3% del total del préstamo, si los impagos se producen en la primera mitad del plazo.
• Que el cliente deje de pagar 15 mensualidades o el 7% del total del préstamo, si los impagos se producen en la segunda mitad del plazo.

Estas condiciones sí serán de aplicación para las hipotecas firmadas con anterioridad en las que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, salvo que el cliente entienda que éstas le son más favorables. Sin embargo, la retroactividad no se aplicará cuando el vencimiento anticipado se hubiera producido antes de la entrada en vigor de la nueva ley. En ese caso, las cláusulas antiguas son las que valen.

¿Afecta solo a las nuevas hipotecas o tiene efecto retroactivo?

Tras su entrada en vigor, el 16 de junio, la nueva ley se aplicará a las hipotecas de personas físicas sobre inmuebles residenciales, incluyendo viviendas, garajes y trasteros, y también a los préstamos no hipotecarios destinados a comprar un inmueble. Quedan excluidas las hipotecas contratadas por empresas o destinadas a comprar inmuebles no residenciales (naves industriales, locales, etc.).

Respecto a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley, no se verán afectadas, ya que no tiene efectos retroactivos. A estas hipotecas la nueva ley les repercute en otras cuestiones como en las cláusulas de vencimiento anticipado, en el caso de novación (cambio de condiciones) y subrogación (cambio de titular), como hemos explicado anteriormente.

Ámbito de aplicación

La ley amplía el ámbito subjetivo de aplicación (que la Directiva 2014/17/UE ciñe a los consumidores) a los préstamos y créditos hipotecarios en los que el prestatario, fiador o garante sea una persona física.

Protección al consumidor

Entre otros aspectos, la ley endurece la posibilidad que con carácter general tienen actualmente las entidades financieras en caso de impago de la operación, para darla por vencida e iniciar el proceso de reclamación de la totalidad de la deuda cuando se acumulen tres cuotas de amortización sin pagar, y asienta un mecanismo más exigente para la banca. Este, a su vez, es más favorable para el consumidor ya que, para que el banco pueda emprender acciones legales, el préstamo se ha dividido en dos periodos y, cada uno de ellos, tiene una serie de plazos y condiciones. Durante la primera mitad de vida del préstamo, para que un banco pueda iniciar el proceso de reclamación de la deuda, debe haberse acumulado un total de 12 impagos o el 3% del capital concedido. Estas condiciones se amplían hasta los 15 impagos o una deuda equivalente al 7% del total del préstamo durante la segunda mitad de vida de este.

Además, siguiendo la normativa vigente, los bancos deberán señalizar de manera clara y sencilla las cláusulas de los contratos hipotecarios para que puedan ser entendidas de forma clara y comprensible para evitar dudas interpretativas al consumidor. Con carácter general, también quedarán prohibidas, con las excepciones previstas en la ley, las prácticas de venta vinculada de préstamos a otros productos. En otras palabras, tras la entrada en vigor de la nueva ley, como norma y salvo las excepciones que contempla, no podrá condicionarse la contratación de un préstamo hipotecario a la contratación obligatoria de otros productos bancarios o de seguros, salvo el seguro de hogar o de daños, que sí podrá exigirse.

Se modifica asimismo el régimen de comisiones o compensaciones máximas que habrán de pagarse por la amortización anticipada del préstamo. Así, las hipotecas de tipo variable, que suponen el 60% de los contratos, tendrán un coste máximo del 0,15% o del 0,25% sobre la cuantía total a partir del quinto, o tercer año de vida de la hipoteca, respectivamente. Si, al contrario, es de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% si se efectúa durante los 10 primeros años de vida de la hipoteca y del 1,5% hasta el final de esta. Si bien únicamente podrán aplicarse comisiones o compensaciones por este concepto si existe pérdida financiera para la entidad de crédito, y la comisión o compensación no podrá exceder de la misma.

En cuanto a los gastos e impuestos derivados por la formalización e inscripción en el Registro de la Propiedad de los préstamos hipotecarios, la norma, en su redacción actual, contempla que éstos serán de cuenta de la entidad prestamista, salvo los gastos de la tasación del inmueble a hipotecar que correrán a cargo del cliente, y de las copias de la escritura del préstamo hipotecario que habrá de asumirlas quien las solicite. Así lo contempla el artículo 14 del texto aprobado en el Congreso el pasado 8 de enero de 2019.

El papel de los notarios

Con la entrada en vigor de la nueva norma, el seguimiento de los contratos hipotecarios por parte de notarios se ampliará, teniendo que acudir a ellos de forma obligatoria en dos momentos claves en la formalización de estos contratos. El primero, para comprobar que el banco ha entregado toda la información necesaria a su cliente relativa al préstamo hipotecario y para asesorar al interesado y asegurarse que éste ha entendido y acepta el contenido de toda la documentación que le entregado la entidad bancaria, en prueba de todo lo cual el notario habrá de levantar un acta notarial que no tendrá coste alguno para el cliente y que será obligatoria para poder firmar el préstamo hipotecario. El segundo, al firmar el contrato, como venía siendo habitual hasta ahora.

Su aplicación no tendrá efectos retroactivos

La ley, según su redacción actual, contempla que NO será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, salvo en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago (también se aplicará a los contratos vigentes respecto a los que no se hubiera declarado el vencimiento anticipado antes de la entrada en vigor de la norma), y en los casos en que haya de novarse o subrogarse un préstamo hipotecario anterior, en cuyo caso también serán de aplicación las previsiones de esta ley pero a partir de la fecha en que tenga lugar la novación o la subrogación.

¿Cuándo entrará en vigor?

El texto de la nueva ley hipotecaria encara su recta final y se espera que pueda entrar en vigor el próximo mes de marzo, tras su paso por el Senado y vuelta al Congreso, y una vez sea publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

En efecto, las hipotecas también se heredan. Si el fallecido tenía deudas, estas se traspasarán a sus herederos. Sin embargo, una herencia no es una carga a la que tengamos que hacer frente obligatoriamente, podemos renunciar a ella. Así pues, en el supuesto en que el fallecido tuviera una hipoteca, los herederos tienen tres opciones.

• La primera es aceptar la herencia con todo lo que conlleva. De haber un bien hipotecado de por medio, los herederos asumen el pago en las condiciones previamente establecidas. Se inscribe el cambio de titularidad del inmueble a favor del heredero que resulte por la escritura de adjudicación y por tanto este, como nuevo titular del inmueble, asume la hipoteca que gravaba la finca en cuestión.
•  Otra opción es renunciar a la herencia por completo y, con ello, a todos los derechos y obligaciones que contenga.
• La tercera posibilidad es aceptar la herencia “a beneficiario de inventario”. Esto significa aceptar la herencia estableciendo una separación total entre patrimonio propio y patrimonio heredado. Esto no significa que, como heredero, ya no tengas que hacer frente a la deuda, si no que para pagarla se usará el patrimonio de la herencia hasta donde alcance el valor de los bienes heredados. De esta manera, no tienes que responder con tu patrimonio.

Es importante meditarlo previamente, consultar con profesionales y tener clara esta decisión antes de tomarla, porque tanto si aceptamos como si rechazamos una herencia, la decisión será irrevocable.

Si estamos considerando abrir una cuenta corriente o hacer un depósito en una entidad bancaria, solicitar un préstamo o una hipoteca, o realizar una inversión, es normal que surjan algunas dudas. En este sentido, es importante fijarse en dos conceptos: el TIN, el tipo de interés nominal, y la TAE, la tasa anual equivalente. Ambos términos están establecidos por el Banco de España y lo que hacen es reflejar las condiciones del pago de los intereses. En este artículo explicamos sus principales características y cómo cada uno de ellos calcula el pago de los intereses de forma diferente.

La hipoteca, para casi todos nosotros, es la mayor operación financiera de nuestras vidas: un préstamo de una cuantía importante con una duración muy larga y vinculado a la propiedad de nuestro propio hogar. Es, casi, un proyecto de vida. Por eso resulta tan importante entender muy bien cómo funciona.

Aunque cada hipoteca contiene una serie de particularidades, todas las que se firmen a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario tendrán que regirse por esta norma. De momento, este Proyecto de Ley ya ha pasado por el Consejo de Ministros y próximamente iniciará su tramitación parlamentaria. Por tanto, hasta que no se apruebe definitivamente en el Congreso no se sabrá cuál es su redacción final, pero la propuesta del Gobierno ya indica qué cambios se consideran prioritarios:

Amortización anticipada

Lo hemos visto hace poco en el sorteo de la lotería, afortunados que dicen que destinarán el premio para quitar la hipoteca. En eso consiste la amortización anticipada: pagar el préstamo, total o parcialmente, antes de que venza el plazo inicialmente establecido. La nueva normativa rebaja las comisiones que las entidades pueden cobrar por este concepto a las nuevas hipotecas que se firmen a partir de su entrada en vigor (no es una medida retroactiva).

Con estas condiciones:

• • Hipoteca variable: una comisión máxima del 0,5% en los 3 primeros años y del 0,25% hasta los 5 años. A partir de entonces está exenta.
  •  Hipoteca fija: un máximo del 4% en los primeros 10 años y del 3% a partir de entonces.  

Conversión variable/fijo

Ya hemos explicado en el blog cuáles son las diferencias y las ventajas e inconvenientes de las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. La nueva normativa hace más fácil pasar del crédito vinculado a la evolución del euríbor (variable) a uno cuyo interés esté pactado por ambas partes para toda la vida del préstamo (fijo).

Para lograrlo, el proyecto de Ley rebaja aún más las comisiones antes mencionadas siempre que sea para pasar a una hipoteca de tipo fijo:

• El 0,25% del capital reembolsado anticipadamente en los 3 primeros años de la hipoteca.
• El 0% si se produce con posterioridad.

Moneda extranjera

Hubo un tiempo en que se habló mucho de firmar hipotecas en yenes porque, se decía, se pagaban menos intereses. Todo aquello ya acabó. Pero para evitar que se repitan los problemas que provocaron las hipotecas en moneda extranjera se regula esta cuestión: los hipotecados cuyo préstamo esté suscrito en otra divisa podrán solicitar su cambio a euros o la moneda en la que perciba la mayoría de sus ingresos.

Transparencia

• Productos vinculados: Con la nueva ley, las entidades no podrán condicionar la concesión o no de una hipoteca a que se contraten otros productos vinculados (seguros, tarjetas, ingresos domiciliados…). Lo que sí que podrán hacer es ofrecer mejores condiciones (intereses más bajos) en caso de que se firmen también alguno o varios de estos otros productos. La oferta comercial de la entidad tiene que incluir los presupuestos de las distintas opciones (con ventas vinculadas y sin ellas).
• Notariado: para garantizar la plena comprensión de lo que significa una hipoteca, la nueva normativa obliga a que con un plazo mínimo de una semana antes de su firma, el cliente disponga de toda la documentación (fichas normalizadas con las principales claves del contrato y fichas con cláusulas particularmente sensibles). Durante ese tiempo podrá evaluarlo y consultar gratuitamente con el notario cualquier duda que tenga.

Vencimiento anticipado

La hipoteca es un tipo de préstamo en el que se responde con un inmueble a los posibles impagos que se produzcan. Es decir: que si no se devuelve,  la propiedad del inmueble vinculado pasa a manos de la entidad financiera. Pero, aunque parezca obvio, cabe preguntarse cuándo se considera que no hay devolución y por tanto se puede declarar el vencimiento anticipado. ¿Un mes? ¿Un año? La nueva normativa da dos respuestas distintas:

• Primera mitad del préstamo: cuando el impago supere el 2% del capital concedido o 9 cuotas mensuales.
• Segunda mitad del préstamo: cuando el impago supere el 4% del capital concedido o 12 cuotas mensuales.

Como se ha dicho, aún falta para que esta norma pase su trámite parlamentario y estas medidas entren en vigor, pero si tienes dudas referidas a tu hipoteca, siempre puedes dirigirte a tu oficina o a tu gestor personal para que te ayude a resolverlas.