Estos son los impuestos que debes pagar si alquilas tu casa como alojamiento turístico

Destinar tu vivienda al alquiler turístico conlleva una serie de obligaciones fiscales. Para entender la naturaleza de los impuestos que vas a tener que pagar cuando destines tu propiedad a vivienda turística, es importante enmarcar conceptualmente el tipo de renta que estás recibiendo.

El alquiler turístico está regulado por las leyes de turismo de cada comunidad autónoma y por las ordenanzas municipales de aquellas localidades en las que los viajeros suponen una fuente de riqueza importante. Esto quiere decir que no hay una normativa homogénea y común en toda España.

También has de saber que un alquiler para turistas no siempre cumple los mismos requisitos. Según el tipo de acuerdo al que llegues con los inquilinos, donde te anuncies y los servicios que ofrezcas, el régimen impositivo será diferente en función de si nos encontramos ante:

– Un alquiler con servicio de hospedaje. Esta forma de alquilar tu propiedad a visitantes se considera similar al funcionamiento de una empresa hotelera. Aunque depende de lo que estipule cada ley autonómica, por norma general estarás dentro de esta categoría si:

• Ofreces servicios de recepción al cliente.
• Te encargas de limpiar periódicamente el alojamiento, cambias las sábanas y toallas con regularidad u ofreces prensa.
• Ofreces una consigna para guardar las maletas o te encargas de limpiar su ropa.

– Un alquiler sin hospedaje. Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera si la limpieza y el cambio de ropa de hogar se realizan a la entrada y salida del periodo contratado por el inquilino, así como el resto de servicios (como, por ejemplo, el de limpieza de las zonas comunes del edificio) o mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos del inmueble.

Seguro que te estarás preguntando por qué es importante esta distinción si lo que quieres saber es cómo tributa tu vivienda. La Agencia Tributaria utiliza esta diferenciación para explicar la forma de tributar de cada uno de ellos.

Vamos a ver las implicaciones fiscales de cada tipo de alquiler, omitiendo la casuística que se plantea en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por su especificidad.

Impuesto de Actividades Económicas: este tributo solo será aplicable si, como consecuencia de tu actividad alquilando pisos a turistas, facturas más de un millón de euros al año tal y como se establece en el artículo 82.1.c) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. No obstante, aunque no llegues a esta cuantía, estarás obligado a cumplir con las obligaciones de carácter censal que te puedan corresponder (presentar el modelo 036 o 037).

IVA: precisamente una de las modificaciones legales que se hicieron para evitar la competencia desleal entre viviendas de vacaciones con servicio de hospedaje y hoteles es incorporar una carga tributaria del 10 %. Por tanto en estos casos no podrás aplicar la exención porque así lo señala el artículo 20.uno.2.3.º LIVA, debiendo de tributar al tipo reducido del 10 % tal y como lo haría un establecimiento hotelero por aplicación del artículo 91.uno.2. 2.º LIVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos (Consulta Vinculante V0714-15).

La sujeción al IVA determina la no sujeción al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

IRPF: en tu declaración de la renta estarás obligado a declarar tus ingresos como rendimientos de la actividad económica. En consecuencia, siempre que alcances los mínimos legales, tendrás la obligación de declarar y pagar según la cantidad de ingresos que hayas obtenido.

Se trata del caso más frecuente, en el que el propietario del inmueble lo alquila sin prestar ningún tipo de servicio. Si esta es tu situación, estos son los impuestos a los que tendrás que hacer frente:

IAE: Cuando la actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de inmuebles o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones, estaremos ante una actividad propia del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas. El titular de la actividad, en principio, debe darse de alta y tributar por el mismo. No obstante, la Nota 2.ª de dicho Epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15.ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna” (Consulta Vinculante de la Dirección General de tributos V0898-17 y V0931-11).

IVA: Conforme la doctrina de la Dirección General de Tributos, entre la que destacamos la consulta vinculante V0420-18, están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador no presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

ITP: en este caso, sí estarás obligado a pagar este impuesto. La cuota tributaria (lo que tendrás que pagar) del arrendamiento se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije y publique la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble.

IRPF: si dedicas tu propiedad al alquiler sin hospedaje, en lugar de recibir una renta considerada rendimiento de la actividad, esta tendrá la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Al igual que ocurre cuando tienes un inquilino tradicional, podrás desgravarte muchos de los gastos asociados, como la comunidad de propietarios, reparaciones, IBI, etc. Ahora bien, en este tipo de alquiler no resultará aplicable la reducción del 60 % prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

Por último, recuerda que los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido alquilado, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (el 1,1 % o el 2 %) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).

El alquiler vacacional se ha convertido en una oportunidad para muchos. Como puedes ver, si deseas poner en marcha esta opción, revisa bien los impuestos que tendrás que pagar según el servicio que pretendas dar. Solo así tendrás una noción clara de las ganancias que podrás obtener.